Acheter un lot dans un lotissement au Cap-Vert : ce que la loi impose au lotisseur, ce que vous vérifiez

Acheter un lot dans un lotissement n'est pas la même opération qu'acheter un terrain brut. Le lot vient d'une opération de loteamento : un acte administratif approuvé, avec ses plans, son alvará, ses travaux d'urbanisation et ses cessions au domaine municipal. Cette différence est votre principale protection — elle vous donne des pièces précises à exiger, et elle permet à un juge d'annuler une vente faite hors des règles. Ce guide ne remplace ni votre notaire, ni le service d'urbanisme de votre municipalité.

Ce que la loi appelle une opération de loteamento

L'article 2 du régime juridique des opérations urbanistiques (Lei n.º 60/VIII/2014, de 23 de abril) définit les « operações de loteamento » comme « as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento ». Le même article définit les « obras de urbanização » comme « as obras de criação e remodelação de infra-estruturas destinadas a servirem directamente os espaços urbanos ou as edificações », en citant la voirie, les réseaux d'assainissement et d'eau, l'électricité, le gaz, les communications électroniques, les espaces verts et autres espaces d'utilisation collective. Ce régime a été modifié par la Lei n.º 42/IX/2018, de 5 de dezembro, puis par la Lei n.º 57/X/2025, de 05 de agosto.

Où une opération de lotissement peut être approuvée

L'article 36, alinéa 1, dans la rédaction issue de la Lei n.º 42/IX/2018, laisse peu de marge : les opérations « só podem realizar-se nas áreas edificáveis e em terrenos infraestruturados ». Hors zone couverte par un plan détaillé, le licenciamento « está sujeito a aprovação da Assembleia Municipal » (alinéa 3) : le parecer prévio du département gouvernemental et sa caducité à deux ans, qui figuraient dans la rédaction de 2014, ont été supprimés par la réforme de 2018. Et dans les zones d'expansion urbaine, l'opération doit démontrer sa durabilité économique, environnementale et financière, au moyen d'indicateurs démographiques et des niveaux d'offre et de demande de sol urbain (alinéa 2).

Les travaux d'urbanisation de base viennent d'abord

L'alinéa 4 est décisif pour un acheteur : les opérations de lotissement sur des terrains non desservis par les infrastructures (« terrenos não infraestruturados »), qu'elles viennent d'un promoteur privé ou public, y compris les municipalités, « ficam condicionadas à prévia realização das respectivas obras básicas de urbanização ». L'alinéa 5 énumère ces travaux de base pour les lotissements à but commercial : terrassement ; exécution et compactage des rues ; délimitation des lots ; délimitation des espaces publics tels que places, jardins et parcs ; évacuation des eaux pluviales et correction torrentielle ; murs de protection et de soutènement ; voiries pavées ; réseaux d'eau, d'assainissement, d'énergie et de télécommunications. Pour les lotissements destinés à l'habitat d'intérêt social, l'alinéa 6 se limite aux travaux des alinéas a) à f).

La sanction qui protège l'acheteur

L'alinéa 7 prévoit que la violation de l'alinéa 4 « constitui fundamento de anulação dos contratos de compra e venda dos lotes celebrados entre terceiros e o promotor », le promoteur étant alors tenu de réparer les dommages causés et, en plus, de l'« obrigação de restituição dos valores e impostos pagos ». Autrement dit : vendre un lot avant que les travaux de base aient été réalisés expose la vente à l'annulation et le vendeur à la restitution, taxes comprises. C'est le point à ne pas négliger lorsqu'on vous propose un lot présenté comme « à viabiliser ».

Ce que contient l'alvará — et qui il engage

L'article 66, alinéa 1, impose que le alvará de licence ou d'autorisation de l'opération de lotissement précise, selon ce qui s'applique : l'identification du titulaire ; l'identification de l'immeuble concerné ; les actes des organes municipaux relatifs au licenciamento ; le rattachement de l'opération à un plan urbanistique en vigueur ; « o número de lotes e indicação da área, localização, finalidade, área de implantação, área de construção, número de pisos e número de fogos de cada um dos lotes » ; les cessions obligatoires, leur finalité et les parcelles à intégrer au domaine municipal ; le délai d'achèvement des travaux d'urbanisation ; le montant de la caução et l'identification de son titre ; les plans représentatifs des alinéas e) et f), en annexe. Et l'alinéa 2 en tire la conséquence : ces spécifications « vinculam a Câmara Municipal, o proprietário do prédio, bem como os adquirentes dos lotes ». Elles engagent donc aussi l'acquéreur que vous serez — et vous pouvez les opposer à la municipalité comme au promoteur.

Cessions au domaine municipal et espaces communs

L'article 38 impose au propriétaire et aux autres titulaires de droits réels de céder gratuitement à la municipalité les parcelles destinées à l'implantation d'espaces verts publics, d'équipements d'utilisation collective et les infrastructures qui, selon la loi et la licence ou l'autorisation, doivent rejoindre le domaine municipal ; ces parcelles « integram-se no domínio municipal com a emissão do alvará ». Si le terrain est déjà desservi par les infrastructures adéquates ou si aucune cession ne se justifie, la loi prévoit à la place une compensation, en numéraire ou en nature, selon le règlement municipal. Le cédant conserve un droit de réversion si les parcelles reçoivent une autre affectation, avec indemnisation alternative ; ce droit peut être exercé par les propriétaires d'au moins un tiers des lots (alinéa 8). Côté espaces privés, l'article 37, alinéa 4, qualifie les espaces verts et d'utilisation collective, voiries et équipements de nature privée de « partes comuns dos lotes » et des édifices qui y seront construits, régis par le Código Civil.

Avant de signer : les pièces à exiger

• Le numéro du alvará, sa date d'émission, sa date de caducité et la certidão du registo predial : ces mentions doivent figurer dans les instruments relatifs aux actes ou négociations juridiques qui constituent des lots ou transmettent des lots légalement constitués (art. 41, alinéa 1).
• Pour une première transmission d'un immeuble construit sur le lot, ou de ses fractions autonomes : la certidão municipale attestant la « recepção provisória das obras de urbanização », ou celle attestant que la caução de l'article 44 suffit à garantir la bonne exécution des travaux ; si le titulaire n'était pas tenu d'exécuter des travaux d'urbanisation, une certidão négative (art. 41, alinéas 2 et 3).
• Toute publicité à l'aliénation de lots doit mentionner le numéro du alvará, sa date d'émission et son délai de validité (art. 42) : une annonce qui ne les affiche pas justifie une question.
• La Planta de Localização de chaque lot, géoréférencée et émise par la Câmara Municipal territorialement compétente (art. 36, alinéa 8).
• L'individualisation juridique des lots au registre prédial : l'inscription des opérations urbanistiques « dá lugar à descrição dos lotes ou parcelas que já se encontrem juridicamente individualizados » (Código do Registo Predial, art. 93, alinéa 3, dans la rédaction de la Lei n.º 57/X/2025).
• Le délai d'achèvement des travaux d'urbanisation et le montant de la caução figurent dans l'alvará (art. 66). La caução est calculée sur les budgets d'exécution des projets, un montant variable de 1,5 % à 5 % de cette valeur pouvant s'y ajouter pour rémunérer des charges d'administration (art. 44, alinéa 3). La réception provisoire puis définitive des travaux est délibérée par la municipalité après vistoria, et le délai de garantie des travaux d'urbanisation est de cinq ans (art. 77 et 78).

Si le lotissement n'a jamais été approuvé

Toutes les zones construites ne sortent pas d'un loteamento approuvé. Le Decreto-Lei n.º 57/2015, de 20 de outubro, institue un « regime jurídico excecional de reconversão e legalização das Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI) » : des loteamentos clandestinos, nés d'une occupation spontanée, sans licence de construção des habitations ni autorisation municipale, et caractérisés par l'absence d'infrastructures et d'équipements. Un lot situé dans une telle zone ne relève pas du régime décrit ci-dessus : il relève d'un processus de reconversion urbanistique. Faites vérifier son statut avant tout engagement.

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