« Rentabilité garantie », « rendement de deux chiffres » : les annonces d'appartements à louer au Cap-Vert affichent souvent un pourcentage séduisant, rarement la méthode qui le produit. Ce guide ne donne aucun taux de marché. Il explique comment calculer vous-même un rendement locatif au Cap-Vert, ligne par ligne, pour comparer deux biens sur la même base et juger une promesse avant de signer.
Rendement brut ou rendement net : que mesure chaque chiffre ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix du bien, sans aucune dépense. Il sert à trier rapidement des annonces. Le rendement net retire les charges réellement supportées et rapporte le résultat au coût total de l'investissement. C'est le seul qui indique ce que le bien vous rapporte, et l'écart entre les deux peut être large.
- Rendement brut = loyers annuels prévus ÷ prix d'achat × 100.
- Rendement net = (loyers réellement encaissés − charges annuelles du propriétaire) ÷ coût total investi × 100.
- Coût total investi = prix + frais d'acquisition (acte, impôt de transmission, registre) + travaux + ameublement.
Le calcul reste avant impôt sur le revenu locatif. Le traitement fiscal de vos loyers dépend de votre situation au Cap-Vert et, pour un non-résident, dans votre pays de résidence : faites-le chiffrer par un comptable avant de comparer des résultats « après impôt ».
Quelles dépenses faut-il déduire pour obtenir le rendement net ?
Retirez chaque dépense qui reste à la charge du propriétaire sur une année normale, même celles qui ne tombent pas tous les mois. Les oublis classiques sont la vacance, le renouvellement du mobilier et l'entretien lié à l'air salin. Chaque ligne doit reposer sur un devis, une facture ou un document, pas sur une estimation orale.
- Gestion : commission d'une agence ou rémunération d'une personne sur place pour les entrées, sorties, ménage et urgences, indispensable si vous vivez à l'étranger.
- Entretien et réparations : climatisation, chauffe-eau, peinture, serrurerie, menuiseries exposées à la corrosion.
- Charges de copropriété : la part non récupérable sur le locataire, et les travaux votés par le condomínio.
- IPI : l'impôt municipal annuel sur la propriété, payé en avril, avec une aggravation prévue pour les biens inoccupés.
- Assurance du bien, et éventuellement assurance responsabilité de l'exploitant en courte durée.
- Ameublement et équipement : à étaler sur leur durée d'usage plutôt qu'à oublier après la première année.
- Vacance : les semaines ou mois sans locataire, et les nuits non réservées en saison basse.
- Abonnements restant à votre charge : eau, électricité, internet, si le loyer les inclut.
Location longue durée ou courte durée : comment le calcul change-t-il ?
Les deux modèles ne se comparent pas sur le seul loyer. Une location longue durée encaisse un montant mensuel stable, avec peu de frais d'exploitation. Une location touristique peut afficher un revenu supérieur, mais elle ajoute licence, services, ménage, commissions de plateformes et une occupation incertaine. Calculez chaque scénario séparément.
| Ligne du calcul | Longue durée (bail) | Courte durée (alojamento complementar) |
|---|---|---|
| Revenu | Loyer mensuel × mois loués | Prix par nuit × nuits réellement vendues |
| Vacance | Périodes entre deux locataires | Saisonnalité, annulations, nuits invendues |
| Cadre juridique | Bail et dépôt de garantie | Registre et licence, renouvelable tous les trois ans, séjour limité à 90 jours par voyageur |
| Frais spécifiques | Remise en état entre deux baux | Taxes de licence de l'Anexo II, contribuição turística, ménage, linge, accueil |
| Copropriété | Règlement de l'immeuble | Plafond de surface occupée par les AC dans l'immeuble |
En courte durée, vérifiez avant l'achat que l'immeuble permet encore d'ouvrir un alojamento complementar : le Decreto-Lei n.º 56/2024 plafonne la surface des AC dans un édifice fractionné à 50 %, extensible à 75 % seulement sur délibération du condomínio. Un bien qui ne peut pas être licencié n'a pas de rendement touristique.
À quoi ressemble un calcul complet ? Exemple chiffré fictif
L'exemple suivant est entièrement fictif : les montants sont choisis pour illustrer la méthode et ne décrivent ni un bien réel, ni un loyer, ni un prix observé au Cap-Vert. Il porte sur un appartement imaginaire loué meublé à l'année, avec un mois de vacance et une gestion déléguée sur place.
| Poste (exemple chiffré fictif) | Montant annuel | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 100 000 € | Base du rendement brut |
| Frais d'acquisition + ameublement | 10 000 € | Coût total investi : 110 000 € |
| Loyer prévu (650 € × 12) | 7 800 € | Rendement brut : 7,8 % sur le prix |
| Vacance (1 mois) | − 650 € | Loyers encaissés : 7 150 € |
| Gestion sur place | − 715 € | Fictif : 10 % des loyers encaissés |
| Charges de copropriété non récupérables | − 600 € | D'après les comptes du condomínio |
| Entretien et réparations | − 500 € | Climatisation, peinture, petites pannes |
| Assurance | − 250 € | Selon l'attestation de l'assureur |
| IPI | − 80 € | Montant fictif ; la valeur imposable relève de la commune |
| Provision renouvellement mobilier | − 300 € | Mobilier étalé sur sa durée d'usage |
| Résultat net avant impôt sur le revenu | 4 705 € | Rendement net : 4 705 ÷ 110 000 ≈ 4,3 % |
La leçon ne tient pas au pourcentage obtenu, qui n'a aucune valeur de référence, mais à l'écart : dans cet exemple, le rendement net représente à peine plus de la moitié du rendement brut. Refaites le même tableau avec vos propres devis et documents, et faites-le pour chaque bien que vous comparez.
Comment vérifier le rendement promis par un vendeur ?
Demandez d'abord s'il s'agit d'un chiffre brut ou net, sur quel prix il est calculé, et s'il repose sur des loyers encaissés ou supposés. Un rendement sérieux se justifie par des pièces : bail, relevés, comptes de copropriété, avis d'impôt. Sans documents, traitez le chiffre comme une hypothèse commerciale, pas comme une donnée.
- Bien déjà loué : copie du bail en cours, montant réel du loyer, ancienneté du locataire et preuves de paiement.
- Location touristique : numéro de registre AC, licence en cours de validité, historique de réservations et de revenus sur au moins une année complète.
- Copropriété : procès-verbaux récents, montant des charges et travaux votés ou annoncés.
- IPI : notes de liquidation et preuves de paiement des années précédentes.
- Gestion : contrat de l'agence ou du gestionnaire actuel, avec sa rémunération et ses missions.
- Comparables : loyers demandés pour des biens similaires du même quartier, à recouper avec un professionnel local.
Méfiez-vous en particulier des rendements « garantis » par un promoteur ou un gestionnaire : demandez qui garantit, pendant combien de temps, avec quelle solidité financière, et ce qui se passe à l'échéance. Vérifiez aussi que le rendement n'a pas été calculé en ignorant le mobilier ou les frais d'acquisition.