Acheter un appartement au Cap-Vert, ce n'est pas seulement acheter des murs : c'est acheter une fraction d'un immeuble en copropriété — la propriedade horizontal — avec des parties communes, des décisions collectives et un titre qui doit décrire précisément ce que vous possédez. Ce régime a été réécrit par la Lei n.º 57/X/2025, de 05 de agosto, entrée en vigueur le jour suivant sa publication. Ce guide ne remplace ni votre notaire, ni le conservateur, ni le service d'urbanisme de votre municipalité.
Ce que la loi de 2025 change
La Lei n.º 57/X/2025 altera « o Código Civil em matéria do regime jurídico da propriedade horizontal », procède à la deuxième modification du Código do Notariado, à la troisième modification du Código do Registo Predial et à la deuxième modification du régime juridique des opérations urbanistiques. Elle est entrée en vigueur le jour suivant sa publication (art. 6). Le changement de vocabulaire n'est pas cosmétique : le régime ne parle plus d'« édifice construit » mais de « prédio ».
Une copropriété peut exister avant la fin des travaux
L'article 1394 réécrit précise que « prédio abrange o prédio rústico, o prédio urbano e o prédio misto ». Et l'article 1395, alinéa 2, ouvre la copropriété aux « prédios rústicos e mistos, bem como os edifícios por construir ou em construção » : ces biens ne peuvent être objet de copropriété que sur la base de plans ou projets de loteamento, d'urbanização, d'infraestruturação ou de construção « previamente aprovados pelas entidades competentes e registados na conservatória do registo predial da sua situação ». Chaque fraction doit rester une unité indépendante, distincte et isolée, avec une sortie propre vers une partie commune ou la voie publique.
Conséquence pratique : les valeurs relatives peuvent être fixées avant la fin du chantier. L'article 1398, alinéa 3, prévoit que, pour une copropriété d'édifice à construire ou en construction, la valeur relative de chaque fraction est déterminée « com base no valor global de construção, constante do projeto ou declarado pelo proprietário ».
À la fin des travaux : passer du registre provisoire au registre définitif
L'article 1395, alinéa 3, décrit deux chemins. Sans modification du titre : le propriétaire demande la « conversão definitiva do respetivo registo predial » en joignant la certidão du service municipal compétent attestant l'absence de modifications. Avec modification — nombre de fractions, composition, valeurs relatives : il élabore et souscrit un « documento particular autenticado de modificação », avec la certidão confirmative du service municipal, puis l'averbamento notarial et la conversion définitive du registre.
Côté registre, l'article 105, alinéa 1 b) du Código do Registo Predial prévoit le « registo provisório por natureza » de la constitution d'une copropriété de prédios rústicos ou d'édifices à construire ou avant achèvement des travaux. La loi ajuste aussi le traitement des opérations urbanistiques : leur inscription donne lieu à la description des lots ou parcelles déjà juridiquement individualisés (art. 93, alinéa 3).
Modifier le titre, décider des travaux
L'article 1399 permet de modifier le titre constitutif par écriture publique ou par « documento particular autenticado », unilatéralement ou par accord de la majorité absolue des copropriétaires, obtenu en assemblée ou par instrument notarial de consentement. En cas de désaccord, l'absence d'accord peut être suppléée judiciairement lorsque les votes des copropriétaires qui n'y consentent pas représentent moins d'un dixième du capital investi et que la modification ne touche ni les conditions d'usage, ni la valeur relative, ni la destination des fractions. L'administrateur peut passer l'acte au nom du syndicat.
Pour les innovations, l'article 1405 retient en principe l'accord d'une majorité représentant les deux tiers de la valeur totale de l'immeuble. Deux cas relèvent de la majorité simple, mais seulement « havendo pelo menos oito frações autónomas » : l'installation d'ascenseurs et l'installation de gaz canalisé. Et lorsqu'un membre du ménage a une mobilité réduite ou conditionnée, tout copropriétaire peut, après communication préalable à l'administrateur — avec un préavis de quinze jours — et dans le respect des normes techniques d'accessibilité, réaliser les innovations correspondantes : rampes d'accès et plateformes élévatrices.
L'autorisation d'utilisation, fraction par fraction
La fin des travaux ne relève pas seulement de la copropriété. L'article 55 du régime des opérations urbanistiques, réécrit par la même loi, prévoit que, dans un immeuble ou un terrain en copropriété, « a licença ou autorização de utilização pode ter por objeto o edifício ou terreno na sua totalidade ou cada uma das suas frações autónomas ». Pour une ou plusieurs fractions isolées, elle ne peut être accordée que si les parties communes des immeubles ou terrains concernés « estejam também em condições de serem utilizadas ». Et la demande de certification par la Câmara Municipal, attestant que l'immeuble satisfait les conditions requises, peut être intégrée à la demande d'autorisation d'utilisation.
Ce qu'il faut vérifier dans le dossier
- Le titre constitutif décrit-il chaque fraction et fixe-t-il sa valeur relative ? La loi sanctionne la nullité en cas d'absence d'énumération ou de divergence avec la destination fixée dans le projet approuvé (art. 1398, alinéa 5).
- Le titre est-il conforme au titre d'approbation — loteamento, urbanisation, infrastructure ou construction ? La loi interdit qu'il contienne des dispositions incompatibles avec celui-ci.
- Le registre est-il provisoire ou définitif, et si l'immeuble était en construction, la conversion a-t-elle été faite ?
- Pour un acte de constitution d'une copropriété d'édifice à construire : « documento particular autenticado » accompagné de la certidão délivrée par l'entité municipal compétente, pour les mêmes émoluments et taxes que l'écriture publique (Código do Notariado, art. 80).
- Le dossier couvre-t-il les dépenses communes et l'assurance ? Le préambule de la loi mentionne l'obligation des copropriétaires de concourir aux dépenses (art. 1406), sauf refus jugé fondé par un juge, et l'élargissement de l'assurance aux inondations, tempêtes et dommages aux infrastructures souterraines (art. 1409).
Un régime encore à développer
L'article 1418-A du Código Civil reste explicite : « O Governo, por Decreto-Lei, desenvolve e regulamenta o regime jurídico da propriedade horizontal. » Autrement dit, la loi de 2025 pose le cadre, et une réglementation ultérieure doit le préciser. Avant de signer, faites confirmer par un professionnel l'état exact du titre, du registre et des autorisations municipales de l'immeuble que vous visez.