Apartamento em propriedade horizontal em Cabo Verde: o que a lei de 2025 muda

Comprar um apartamento em Cabo Verde não é apenas comprar paredes: é comprar uma fracção de um edifício em propriedade horizontal — com partes comuns, decisões colectivas e um título que deve descrever com precisão aquilo que lhe pertence. Esse regime foi reescrito pela Lei n.º 57/X/2025, de 05 de agosto, que entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação. Este guia não substitui o notário, a conservatória do registo predial nem o serviço de urbanismo do seu município.

O que a lei de 2025 altera

A Lei n.º 57/X/2025 altera «o Código Civil em matéria do regime jurídico da propriedade horizontal», procede à segunda alteração ao Código do Notariado, à terceira alteração ao Código do Registo Predial e à segunda alteração ao regime jurídico das operações urbanísticas. Entrou em vigor no dia seguinte ao da publicação (art. 6). A mudança de vocabulário não é cosmética: o regime já não fala de «edifício construído», mas de «prédio».

A propriedade horizontal pode existir antes do fim da obra

O artigo 1394, na nova redacção, precisa que «prédio abrange o prédio rústico, o prédio urbano e o prédio misto». E o artigo 1395, n.º 2, abre a propriedade horizontal aos «prédios rústicos e mistos, bem como os edifícios por construir ou em construção»: estes só podem ser objecto de propriedade horizontal com base em planos ou projectos de loteamento, de urbanização, de infra-estruturação ou de construção «previamente aprovados pelas entidades competentes e registados na conservatória do registo predial da sua situação». Cada fracção deve manter-se uma unidade independente, distinta e isolada, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública.

Consequência prática: os valores relativos podem ser fixados antes do fim da obra. O artigo 1398, n.º 3, determina que, na propriedade horizontal de edifício por construir ou em construção, o valor relativo de cada fracção é apurado «com base no valor global de construção, constante do projeto ou declarado pelo proprietário».

No fim da obra: do registo provisório ao registo definitivo

O artigo 1395, n.º 3, descreve dois caminhos. Não havendo modificação do título: o proprietário requer a «conversão definitiva do respetivo registo predial», juntando a certidão do serviço municipal competente comprovativa da inexistência de modificações. Havendo modificação — número de fracções, composição, valores relativos: elabora e subscreve um «documento particular autenticado de modificação», com a certidão confirmativa do serviço municipal, seguindo-se o averbamento notarial e a conversão definitiva do registo.

Do lado do registo, o artigo 105, n.º 1, alínea b) do Código do Registo Predial prevê o «registo provisório por natureza» da constituição da propriedade horizontal de prédios rústicos ou de edifícios por construir ou antes de concluída a construção. A lei ajusta ainda o registo das operações urbanísticas: o respectivo registo dá lugar à descrição dos lotes ou parcelas que já se encontrem juridicamente individualizados (art. 93, n.º 3).

Modificar o título, decidir obras

O artigo 1399 permite modificar o título constitutivo por escritura pública ou por «documento particular autenticado», unilateralmente ou por acordo da maioria absoluta dos condóminos, obtido em assembleia de condóminos ou através de instrumento notarial de consentimento. Falhando o acordo, a falta pode ser suprida judicialmente quando os votos dos condóminos que não consintam representem menos de um décimo do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo nem o fim a que as suas fracções se destinam. O administrador pode outorgar o acto em representação do condomínio.

Nas inovações, o artigo 1405 exige, em princípio, a aprovação de uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Dois casos ficam sujeitos a maioria simples, mas apenas «havendo pelo menos oito frações autónomas»: a colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado. E quando um membro do agregado familiar tem mobilidade reduzida ou condicionada, qualquer condómino pode, mediante comunicação prévia ao administrador — com quinze dias de antecedência — e observando as normas técnicas de acessibilidade, realizar as inovações correspondentes: rampas de acesso e plataformas elevatórias.

A autorização de utilização, fracção a fracção

O fim da obra não é apenas matéria de condomínio. O artigo 55.º do regime das operações urbanísticas, reescrito pela mesma lei, prevê que, no caso de edifícios ou terrenos constituídos em regime de propriedade horizontal, «a licença ou autorização de utilização pode ter por objeto o edifício ou terreno na sua totalidade ou cada uma das suas frações autónomas». Para uma ou mais fracções isoladas, só pode ser concedida quando as partes comuns dos edifícios ou terrenos em que se integram «estejam também em condições de serem utilizadas». E o pedido de certificação pela Câmara Municipal, que confirme que o edifício satisfaz os requisitos legais, pode ser integrado no requerimento de autorização de utilização.

O que verificar no processo

• O título constitutivo descreve cada fracção e fixa o seu valor relativo? A lei prevê a nulidade quando falte a especificação exigida ou quando o fim declarado não coincida com o fixado no projecto aprovado (art. 1398, n.º 5).
• O título é conforme com o título de aprovação — loteamento, urbanização, infra-estruturação ou construção? A lei proíbe disposições incompatíveis com ele.
• O registo está provisório ou definitivo e, tendo o edifício estado em construção, foi feita a conversão?
• Para um acto de constituição de propriedade horizontal de edifício por construir: documento particular autenticado acompanhado da certidão emitida pela entidade municipal competente, com os mesmos emolumentos e taxas da escritura pública (Código do Notariado, art. 80).
• O processo cobre as despesas comuns e o seguro? O preâmbulo da lei refere a obrigação dos condóminos de concorrer para as respectivas despesas (art. 1406), salvo recusa judicialmente havida como fundada, e o alargamento do seguro a inundações, tempestades e danos nas infra-estruturas subterrâneas (art. 1409).

Um regime ainda a regulamentar

O artigo 1418.º-A do Código Civil é explícito: «O Governo, por Decreto-Lei, desenvolve e regulamenta o regime jurídico da propriedade horizontal.» Ou seja, a lei de 2025 fixa o quadro e a regulamentação posterior deverá densificá-lo. Antes de assinar, peça a um profissional que confirme o estado exacto do título, do registo e das autorizações municipais do edifício que pretende.

Perguntas frequentes