Investir au Cap-Vert en toute sérénité ne dépend pas de la chance, mais d’une liste de risques identifiés un par un, chacun avec sa parade et sa preuve écrite. Ce guide s’adresse à l’acheteur qui vit à l’étranger : il ne cherche pas à vous convaincre d’investir, il vous aide à ne pas perdre d’argent si vous le faites.
Quels risques menacent un achat réalisé depuis l’étranger ?
Six risques concentrent l’essentiel des mauvaises surprises : un titre fragile, un vendeur qui n’a pas le pouvoir de vendre, une construction non conforme, une gestion défaillante à distance, des paiements mal tracés et une revente difficile. Chacun se traite avec des documents précis, demandés avant tout versement.
| Risque | Ce qui peut arriver | Parade principale |
|---|---|---|
| Titre | Un tiers inscrit avant vous fait valoir son droit sur le bien. | Certidão predial récente et inscription rapide de votre acquisition. |
| Vendeur | La personne qui signe n’est pas le titulaire inscrit, ou pas le seul. | Identité, procurations et concordance avec le registre. |
| Construction | Logement sans autorisation d’utilisation ou lot sans travaux d’urbanisation. | Alvará, autorisation d’utilisation et inspection technique indépendante. |
| Gestion | Bien dégradé, loyers non reversés, location exercée sans licence. | Contrat de gestion écrit, comptes rendus réguliers, licence vérifiée. |
| Paiements | Fonds versés à un tiers, en espèces ou sans contrepartie écrite. | Virements bancaires vers le titulaire, chaque versement adossé à un acte. |
| Revente | Aucun acheteur pour un bien atypique ou dont le dossier bloque. | Dossier complet conservé et bien choisi pour plusieurs profils d’acheteurs. |
Comment être certain que le vendeur peut vous vendre le bien ?
En vérifiant que le bien est définitivement inscrit au registre foncier au nom du vendeur. Le Código do Registo Predial impose cette continuité, le trato sucessivo : sans elle, votre propre inscription définitive est impossible. La certidão predial, valable un an, montre les inscriptions en vigueur et les demandes encore en attente.
- Demandez une certidão predial récente et comparez le nom du titulaire avec la pièce d’identité de la personne qui signe.
- Si le vendeur agit par procuration, obtenez une copie de la procuration et faites vérifier son étendue par le notaire.
- Une succession non régularisée ou une inscription restée provisoire doit être réglée avant la promesse, pas après.
- Contrôlez la matriz predial et, en zone cadastrée, la Certidão de Identificação Predial, qui remplace alors les certidões matricielle et prédiale.
- Après l’acte, demandez l’inscription sans attendre : c’est elle qui vous rend opposable aux tiers, et le code prévoit un délai de trois mois là où l’obligation s’applique déjà.
Que contrôler lorsque le bien est neuf, en chantier ou à bâtir ?
Il faut contrôler les autorisations autant que les murs. Un logement achevé doit disposer d’une autorisation d’utilisation, qui peut être accordée fraction par fraction dans une copropriété. Un lot doit provenir d’un lotissement approuvé, avec son alvará. Une inspection technique indépendante complète ce contrôle administratif.
- Appartement sur plan : depuis la Lei n.º 57/X/2025, une copropriété peut être constituée avant la fin des travaux, à condition de reposer sur des plans approuvés et inscrits au registre. Demandez ces plans et le titre constitutif.
- Appartement achevé : vérifiez que l’autorisation d’utilisation couvre votre fraction et que les parties communes sont en état d’être utilisées.
- Lot à bâtir : la vente d’un lot avant les travaux d’urbanisation de base peut fonder l’annulation du contrat ; l’acte doit mentionner le numéro, la date d’émission et la date de caducité de l’alvará.
- État technique : faites examiner la structure, la toiture, l’humidité, l’électricité et la corrosion par un professionnel qui ne dépend pas de la vente.
Comment garder le contrôle d’un bien géré à distance ?
En formalisant la gestion avant l’achat, pas après. Un contrat écrit doit préciser les missions, les honoraires, la fréquence des comptes rendus, la garde des clés et la conduite à tenir en urgence. Si vous visez la location touristique, vérifiez aussi qui détiendra la licence d’alojamento complementar et à quelles conditions.
- Exigez un relevé périodique des encaissements, des dépenses et des interventions, avec factures.
- Faites verser les loyers sur un compte à votre nom plutôt que sur celui du gestionnaire.
- Pour un exploitant étranger personne physique, le régime de l’alojamento complementar demande un titre de résidence régulier, un équivalent ou la copie de la demande de résidence.
- L’IPI reste dû par le propriétaire au 31 décembre, résident ou non : confiez à quelqu’un le suivi des échéances.
- Prévoyez un second contact local capable d’intervenir si le gestionnaire devient indisponible.
Comment sécuriser les paiements et les transferts de fonds ?
La parité fixe de l’escudo avec l’euro (1 EUR pour 110,265 CVE) supprime le risque de taux, pas le risque de paiement. Chaque versement doit partir d’un compte bancaire, aller au titulaire identifié et correspondre à un document signé : promesse pour le sinal, acte notarié pour le solde.
- N’effectuez aucun paiement en espèces et refusez tout compte au nom d’un tiers non prévu par le contrat.
- Faites écrire dans la promesse le montant du sinal, son sort en cas de rupture et le calendrier du solde.
- Calez le calendrier sur l’ITI : il est liquidé avant l’acte et la preuve de son paiement conditionne l’intervention du notaire.
- Conservez les avis de virement et les reçus : ils serviront aussi lors d’une future revente.
Comment éviter un bien impossible à revendre ?
En pensant à l’acheteur suivant dès l’achat. Un bien que plusieurs profils peuvent reprendre — résident, diaspora, investisseur — se revend plus facilement qu’un produit taillé pour un seul usage. Un dossier propre compte autant : le futur acquéreur exigera à son tour un titre inscrit à votre nom.
Gardez également en tête le coût de sortie. Selon les textes analysés dans notre guide de la vente, le gain du vendeur relève de la catégorie E de l’IRPS, avec une retenue libératoire de 1 % sur la valeur de réalisation brute pour les immeubles. Intégrez-la dès maintenant à votre calcul.
Quels documents faut-il obtenir par écrit avant de payer ?
Avant tout versement significatif, réunissez un dossier que votre notaire et votre conseil peuvent lire sans vous. Des photos envoyées par messagerie ne suffisent pas : demandez des copies complètes et datées. La liste ci-dessous couvre la plupart des achats ; un lot ou un appartement en copropriété ajoute des pièces spécifiques.
- Certidão predial de moins d’un an, ou CIP en zone cadastrée.
- Pièce d’identité du vendeur et, le cas échéant, procuration ou certidão de registo comercial de la société venderesse.
- Inscription à la matriz et situation des impôts sur le bien.
- Pour une copropriété : titre constitutif, description de la fraction, charges et derniers procès-verbaux d’assemblée.
- Pour un bien construit : autorisation d’utilisation ; pour un lot : alvará de loteamento.
- Projet de promesse précisant prix, sinal, délais, conditions suspensives et inventaire des inclusions.
- Rapport d’inspection technique et devis écrits pour les travaux identifiés.
Quels signaux doivent vous faire renoncer ?
Certains signaux justifient d’arrêter, et non de négocier. Un vendeur absent du registre, une pression pour payer avant d’avoir vu les documents ou un refus d’inspection indépendante ne se corrigent pas par une remise de prix. Dans ces situations, renoncer coûte presque toujours moins cher que poursuivre.
- Le signataire n’est pas le titulaire inscrit et ne peut produire aucun pouvoir.
- On vous demande un acompte avant toute certidão, ou un paiement en espèces.
- Le compte bénéficiaire appartient à une personne qui n’apparaît dans aucun document.
- Un lot est vendu sans alvará ou avant les travaux d’urbanisation de base.
- Un rendement locatif est garanti alors qu’aucune licence de location touristique n’existe.
- L’inspection technique ou la visite de votre représentant est refusée ou sans cesse reportée.