Investir em Cabo Verde com segurança não depende da sorte. Depende de uma lista de riscos identificados um a um, cada qual com a sua resposta e a sua prova escrita. Este guia destina-se a quem compra a partir do estrangeiro: não pretende convencê-lo a investir, ajuda-o a não perder dinheiro se o fizer.
Que riscos ameaçam uma compra feita a partir do estrangeiro?
Seis riscos concentram a maior parte das más surpresas: um título frágil, um vendedor sem poderes para vender, uma construção irregular, uma gestão à distância deficiente, pagamentos sem rasto e uma revenda difícil. Cada um trata-se com documentos concretos, pedidos antes de qualquer pagamento.
| Risco | O que pode acontecer | Resposta principal |
|---|---|---|
| Título | Um terceiro registado antes de si faz valer um direito sobre o imóvel. | Certidão predial recente e registo rápido da sua aquisição. |
| Vendedor | Quem assina não é o titular inscrito, ou não é o único. | Identificação, procurações e concordância com o registo predial. |
| Construção | Casa sem autorização de utilização ou lote sem obras de urbanização. | Alvará, autorização de utilização e vistoria técnica independente. |
| Gestão | Imóvel degradado, rendas não entregues, alojamento explorado sem licença. | Contrato de gestão escrito, relatórios regulares, licença confirmada. |
| Pagamentos | Dinheiro entregue a terceiros, em numerário ou sem documento correspondente. | Transferências bancárias para o titular, cada uma ligada a um documento assinado. |
| Revenda | Ninguém compra um imóvel atípico ou cujo processo está bloqueado. | Processo completo guardado e imóvel adequado a vários perfis de comprador. |
Como ter a certeza de que o vendedor pode vender?
Confirmando que o imóvel está definitivamente inscrito no registo predial em nome do vendedor. O Código do Registo Predial exige essa continuidade, o trato sucessivo: sem ela, o seu próprio registo definitivo é impossível. A certidão predial, válida por um ano, mostra as inscrições em vigor e as apresentações pendentes.
- Peça uma certidão predial recente e compare o nome do titular com a identificação de quem assina.
- Se o vendedor atuar por procuração, obtenha cópia e peça ao notário que confirme o seu alcance.
- Uma herança por regularizar ou um registo ainda provisório resolve-se antes do contrato-promessa, nunca depois.
- Verifique a matriz predial e, em zona cadastrada, a Certidão de Identificação Predial, que substitui então as certidões matricial e predial.
- Depois da escritura, peça o registo sem demora: é ele que torna a compra oponível a terceiros, e o código fixa um prazo de três meses onde a obrigação já se aplica.
O que verificar num imóvel novo, em obra ou num lote para construir?
As licenças contam tanto como as paredes. Uma casa concluída precisa de autorização de utilização, que numa propriedade horizontal pode ser concedida fração a fração. Um lote deve resultar de um loteamento aprovado, com o respetivo alvará. Uma vistoria técnica independente completa este controlo administrativo.
- Apartamento em planta: desde a Lei n.º 57/X/2025, a propriedade horizontal pode ser constituída antes do fim da obra, desde que assente em projetos aprovados e registados. Peça esses projetos e o título constitutivo.
- Apartamento concluído: confirme que a autorização de utilização abrange a sua fração e que as partes comuns estão em condições de ser utilizadas.
- Lote para construir: vender um lote antes das obras de urbanização básicas pode fundamentar a anulação do contrato; o documento deve indicar o número, a data de emissão e a data de caducidade do alvará.
- Estado técnico: mande avaliar estrutura, cobertura, humidade, instalação elétrica e corrosão por um profissional sem interesse na venda.
Como manter o controlo de um imóvel gerido à distância?
Formalizando a gestão antes da compra e não depois. Um contrato escrito deve definir tarefas, honorários, periodicidade dos relatórios, guarda das chaves e procedimento em caso de urgência. Se pretende alojamento turístico, confirme também quem será titular da licença de alojamento complementar e em que condições.
- Exija um mapa periódico de receitas, despesas e intervenções, acompanhado das faturas.
- Faça depositar as rendas numa conta em seu nome e não na do gestor.
- Se o explorador for pessoa singular estrangeira, o regime do alojamento complementar exige título de residência válido, documento equivalente ou cópia do pedido de residência.
- O IPI é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro, residente ou não: atribua a alguém o acompanhamento dos prazos.
- Tenha um segundo contacto local capaz de intervir se o gestor ficar indisponível.
Como proteger pagamentos e transferências?
A paridade fixa do escudo com o euro (1 EUR para 110,265 CVE) elimina o risco cambial, não o risco de pagamento. Cada pagamento deve sair de uma conta bancária, ir para o titular identificado e corresponder a um documento assinado: o contrato-promessa para o sinal, a escritura para o resto do preço.
- Não pague em numerário e recuse qualquer conta de um terceiro que o contrato não preveja.
- Faça constar do contrato-promessa o valor do sinal, o seu destino em caso de rutura e o calendário do pagamento final.
- Articule o calendário com o ITI: é liquidado antes da escritura e o comprovativo de pagamento condiciona a intervenção do notário.
- Guarde comprovativos de transferência e recibos: voltará a precisar deles quando vender.
Como evitar um imóvel impossível de revender?
Pensando no comprador seguinte logo no dia da compra. Um imóvel que vários perfis podem retomar — residente, diáspora, investidor — vende-se com mais facilidade do que um produto pensado para um só uso. Um processo limpo pesa o mesmo: o futuro comprador exigirá, por sua vez, um título inscrito em seu nome.
Tenha também presente o custo de saída. Segundo os textos analisados no nosso guia da venda, o ganho do vendedor integra a categoria E do IRPS, com uma retenção liberatória de 1 % sobre o valor bruto de realização no caso de imóveis. Inclua-a desde já nas contas.
Que documentos deve ter por escrito antes de pagar?
Antes de qualquer pagamento relevante, reúna um processo que o notário e o seu consultor consigam ler sem si. Fotografias enviadas por mensagem não chegam: peça cópias completas e datadas. A lista abaixo cobre a maioria das compras; um lote ou uma fração em propriedade horizontal acrescentam documentos próprios.
- Certidão predial com menos de um ano, ou CIP em zona cadastrada.
- Identificação do vendedor e, se for o caso, procuração ou certidão de registo comercial da sociedade vendedora.
- Inscrição na matriz e situação fiscal do imóvel.
- Em propriedade horizontal: título constitutivo, descrição da fração, encargos de condomínio e atas recentes da assembleia.
- Num imóvel construído: autorização de utilização; num lote: alvará de loteamento.
- Minuta do contrato-promessa com preço, sinal, prazos, condições suspensivas e inventário do que está incluído.
- Relatório de vistoria técnica e orçamentos escritos para as obras identificadas.
Que sinais devem levá-lo a desistir?
Alguns sinais pedem que se pare, não que se negoceie. Um vendedor ausente do registo, pressão para pagar antes de ver os documentos ou a recusa de uma vistoria independente não se resolvem com um desconto. Nestas situações, desistir sai quase sempre mais barato do que continuar.
- Quem assina não é o titular inscrito e não apresenta poderes para vender.
- Pedem-lhe um sinal antes de qualquer certidão, ou um pagamento em numerário.
- A conta de destino pertence a alguém que não consta de nenhum documento.
- Um lote é vendido sem alvará ou antes das obras de urbanização básicas.
- Garantem-lhe uma rentabilidade de arrendamento sem que exista licença de alojamento turístico.
- A vistoria técnica ou a visita do seu representante é recusada ou sucessivamente adiada.