Louer son bien en courte durée au Cap-Vert : le régime de l'alojamento complementar

Louer un appartement, une maison ou une chambre à des touristes au Cap-Vert ne relève pas du bail : cela relève d'un régime d'hébergement touristique, l'« alojamento complementar » (AC), encadré par le Decreto-Lei n.º 56/2024, de 13 de novembro. Ce texte a été publié au Boletim Oficial n.º 110, 1.º Suplemento, I Série, et est entré en vigueur le 14-11-2024 (art. 60.º). Un premier texte réglementaire, le Decreto-Regulamentar n.º 16/2024, avait été publié le 31-10-2024 au Boletim Oficial n.º 103 ; il a été annulé comme publié « de forma inexata » par l'Anulação de Publicação n.º 15/2024. Le texte applicable est donc bien le Decreto-Lei n.º 56/2024. Voici, étape par étape, ce que ce régime impose à un propriétaire ou à un investisseur qui veut mettre un bien en courte durée.

Information générale : cet article est informatif. Il ne remplace ni l'avis d'un avocat ou d'un notaire, ni la position officielle de l'Autorité centrale du tourisme au Cap-Vert. Les montants cités proviennent du texte de loi et aucun conseil personnalisé n'est donné ici.

L'« alojamento complementar » : héberger des touristes hors bail, sous conditions

L'alojamento complementar est le régime d'exploitation et de commercialisation des établissements touristiques d'hébergement pris dans cette modalité (art. 1.º). Trois traits le définissent.

Il s'applique sur tout le territoire national, y compris l'espace rural (art. 2.º n.º 1), et le sigle « AC » est l'abréviation obligatoire (art. 2.º n.º 5).
Il est détaché du régime du bail urbain : les règles et principes du régime juridique de l'arrendamento urbano ne s'appliquent pas aux rapports privés d'AC (art. 2.º n.º 4). Autrement dit, ce n'est pas un contrat de location résidentielle — pour ce point précis, notre guide sur la location longue durée au Cap-Vert traite du bail, qui est un autre cadre.
Le séjour est temporaire : la prestation ne peut pas dépasser quatre-vingt-dix jours continus pour un même voyageur (art. 6.º n.º 2).

Le régime comporte aussi deux exclusions importantes. Un bien qui réunit les conditions d'un empreendimento turístico ou d'un hébergement en espace rural ne peut pas être exploité en AC (art. 2.º n.ºs 2 et 3). Et l'exercice de l'AC ne bénéficie pas du statut d'utilité touristique (art. 32.º) : les avantages attachés à ce statut ne s'appliquent pas ici.

Enfin, la loi pose une présomption forte : dès qu'un bien est publicisé, mis à disposition ou intermédié en vue d'héberger des touristes comme alojamento complementar, l'activité est présumée être une prestation d'AC (art. 6.º n.º 6). La mise en ligne d'une annonce suffit donc à faire entrer le bien dans le champ du régime.

L'établissement peut aussi être utilisé à des fins personnelles ou familiales, à condition que le prestataire le notifie à l'Autorité centrale du tourisme au moins dix jours avant la date d'occupation prévue (art. 13.º n.ºs 1 et 2 du Decreto-Lei n.º 56/2024).

Vivenda, appartement, chambres : trois typologies, trois plafonds

Le régime reconnaît trois typologies (art. 5.º n.º 2) : la vivenda (établissement à caractère unifamilial dont l'unité d'hébergement est un édifice autonome — art. 4.º al. k), l'apartamento (fraction autonome d'un édifice ou partie d'un immeuble urbain susceptible d'utilisation indépendante — art. 4.º al. b) et les quartos, chambres ou dortoirs. Chaque type a ses plafonds propres.

Vivenda : capacité maximale de vingt usagers (art. 16.º n.º 1).
Apartamento : capacité maximale de dix usagers et structure maximale de T5 (art. 17.º n.º 1).
Quartos : capacité maximale de quatre usagers, avec des surfaces minimales (art. 18.º) — chambre individuelle 9 m², chambre double 12 m², chambre triple 15 m² ; ces aires minimales valent aussi pour les dortoirs (art. 21.º).

Par-dessus ces plafonds, une limite générale s'applique : la capacité maximale d'un AC est de dix chambres et vingt usagers (art. 15.º n.º 1). La commercialisation doit se faire « de forma unitária », c'est-à-dire sur la base de l'unité d'hébergement et non d'une fraction de celle-ci (art. 16.º n.º 4, 17.º n.º 3, 18.º n.º 6).

Qui a le droit d'exploiter — propriétaire, usufruitier, société, diaspora et étranger

Le champ des sujets est large : peuvent exploiter le propriétaire, l'usufruitier, les sociétés de gestion ou de prestation de services, les intermédiaires, les agences et les utilisateurs (art. 3.º n.º 1). Mais l'exploitant doit être « devidamente legalizado » au regard de la législation commerciale et fiscale (art. 3.º n.º 3), et il reste responsable dans le cadre du principe d'unité d'exploitation (art. 13.º n.ºs 3 et 4).

Pour un demandeur étranger — personne singulière ou gérant de société — la demande doit comporter un titre de résidence régulier dans le pays, un équivalent, ou la copie de la demande de résidence déposée auprès de l'autorité compétente (art. 28.º n.º 3 al. c). Et si le demandeur est une société, son objet social doit inclure la prestation d'hébergement (art. 28.º n.º 4). Le cas de l'investisseur étranger au moment de l'achat est traité dans notre guide consacré à l'achat immobilier au Cap-Vert par un étranger ; ici, il s'agit du moment de l'exploitation.

Les exigences minimales : habitabilité, sécurité, services et plaque

Le logement doit d'abord satisfaire à des conditions générales d'habitabilité : eau, électricité et assainissement continus et dimensionnés, eau chaude et froide, collecte des déchets, mobilier, moyens de communication, ventilation et intimité, hygiène (art. 19.º). Des exigences de sécurité et de prévention incendie s'y ajoutent ; toutefois, les établissements de capacité inférieure à dix usagers bénéficient d'obligations réduites, portant sur la signalisation, l'extincteur, les premiers secours, l'assistance et les contacts d'urgence (art. 20.º n.º 6).

Les sanitaires suivent une règle chiffrée : au moins une installation sanitaire par quatre chambres et par dix usagers au maximum ; lorsqu'elles sont partagées, une installation sanitaire pour six usagers (art. 22.º). Le régime impose par ailleurs des services minimaux : accueil et remise des clés, check-in et check-out, assistance d'urgence, facturation et traitement des réclamations (art. 23.º).

Enfin, une plaque d'identification est obligatoire à l'entrée de l'établissement, sous peine de contravention, et doit porter le numéro de registre (art. 37.º). Les spécifications techniques figurent à l'Anexo V (matériau acrylique et police normalisés, mention « AC — Registo n.º xxxx/xx »).

Le plafond de 50 % en immeuble et les limites par opérateur et par île

Le régime encadre la concentration des AC. Un même exploitant ne peut détenir plus de dix AC en appartements par édifice (art. 15.º n.º 2), ni plus de cinquante AC au niveau national et vingt par île (art. 15.º n.º 3). Pour le calcul de ces plafonds, le conjoint, les descendants et les sociétés ayant des associés communs sont pris en compte (art. 15.º n.º 5).

Dans un édifice fractionné, la surface occupée par les AC ne doit pas dépasser 50 % de la surface totale de l'édifice (art. 15.º n.º 6). Ce plafond peut être porté à 75 % par l'Autorité centrale du tourisme (art. 15.º n.º 7), sur délibération expresse consignée au procès-verbal de l'organe de délibération du condomínio, ce condomínio devant être dûment enregistré (art. 15.º n.º 8). Cette montée à 75 % n'est donc jamais automatique : elle dépend d'une décision formelle de la copropriété. Le fonctionnement de la propriété horizontale est détaillé dans notre guide sur l'appartement en copropriété au Cap-Vert et la loi de 2025.

Registre et licence via la plateforme électronique (SGIT) : le parcours

Le licenciement se fait en même temps que le registre (art. 26.º). Chaque établissement reçoit un numéro à quatre chiffres suivi d'un sigle d'île, choisi dans la liste SA, SV, SN, SL, BV, MA, ST, FG et BR (art. 26.º n.º 3). Le registre est public (art. 26.º n.º 6).

La procédure passe par la plateforme électronique mise à disposition par l'Autorité centrale du tourisme (art. 27.º n.º 1) : l'exploitant s'y enregistre et y dépose ses documents (art. 27.º n.ºs 1 et 2). L'Autorité émet ensuite un Documento Único de Cobrança (DUC) pour la taxe et attribue un numéro (art. 27.º n.º 3). Dès le registre et le numéro obtenus, l'exploitant est autorisé à exploiter à titre provisoire (art. 27.º n.º 4). Une procédure de secours aux guichets ou par e-mail est prévue en cas d'indisponibilité de la plateforme (art. 27.º n.º 6).

L'Autorité centrale du tourisme est l'Instituto de Turismo de Cabo Verde, ou tout département gouvernemental qui lui succéderait (art. 4.º al. c). Le nom de la plateforme électronique est le SGIT (Sistema de Gestão da Informação Turística), présenté par l'Instituto do Turismo de Cabo Verde. Le licenciement est subsidiairement soumis au régime général des empreendimentos turísticos (art. 28.º n.º 1) et la licence est délivrée par unité d'immeuble (art. 28.º n.º 2).

Licence provisoire et licence définitive : 6 mois, vistoria, validité 3 ans, renouvellement

La licence provisoire se convertit en licence définitive six mois après son émission, que la vistoria ait eu lieu ou non (art. 27.º n.º 5). L'Autorité doit réaliser les vistorias dans un délai maximal de soixante jours à compter du registre (art. 29.º n.º 1). Après la vistoria, la licence mentionne la capacité, la classification et la typologie de l'établissement (art. 29.º n.º 3) et doit être affichée dans une zone visible (art. 29.º n.º 4).

La licence est valable trois ans et peut être renouvelée pour une période égale (art. 30.º n.º 1). La demande de renouvellement doit être présentée trois mois avant l'échéance, via la plateforme (art. 30.º n.º 2), et suppose la preuve d'enregistrement au Sistema Automático de Recolha de Boletins de Alojamento (art. 30.º n.º 5). Enfin, le régime transitoire accorde cent vingt jours aux établissements déjà en activité à l'entrée en vigueur pour se registrer, avec un dossier simplifié (art. 58.º).

Les taxes de licence (Anexo II) et la contribuição turística

La taxe de registre et de licenciement est calculée sur une valeur de base, majorée de 15 % de cette valeur par unité d'hébergement (art. 31.º n.º 2). Elle peut être payée en deux versements (art. 31.º n.º 3) et le paiement passe par le DUC (art. 31.º n.º 5).

Les montants de base figurent à l'Anexo II, exprimés en escudos cap-verdiens ($00).

Registre et licenciement : Vivendas 20.000$00 ; Apartamentos 15.000$00 ; Quartos 5.000$00 — chacun majoré de 15 % par unité.
Renouvellement : mêmes valeurs de base (Vivendas 20.000$00, Apartamentos 15.000$00, Quartos 5.000$00).
Émission de titres, déclarations ou deuxièmes exemplaires : 2.500$00.

Ces montants sont en escudos cap-verdiens et ne sont pas convertis en euros ici. À noter : la table de l'Anexo II du Decreto-Lei n.º 45/2022, dans sa partie relative à la taxe applicable aux AC, a été révoquée (art. 57.º).

Enfin, l'exploitant doit percevoir la contribuição turística « no valor vigente no país » (art. 39.º). Le texte légal ne fixe pas ce montant : il renvoie à la valeur en vigueur dans le pays, qu'il convient de vérifier auprès de l'administration compétente.

Publicité, plateformes, quotas et sanctions : ce qui fait tomber une annonce

Toute publicité doit indiquer la marque ou la désignation suivie de l'expression « Alojamento Complementar » ou de son abréviation « AC » (art. 10.º n.º 2). Elle doit aussi identifier le numéro de registre et de licence, y compris sur les plateformes de commerce électronique (art. 10.º n.º 3). Une plateforme en ligne ne peut pas publier un établissement qui n'est pas dûment enregistré auprès de l'Autorité centrale du tourisme (art. 14.º n.º 2), et les intermédiaires ne peuvent pas commercialiser sans licence émise (art. 43.º n.º 5).

La loi prévoit que le Gouvernement fixe, tous les deux ans par portaria, des quotas de licences pour chaque île ou município, selon des critères liés au droit au logement et à la charge touristique (art. 41.º). C'est une matière réglementaire ouverte : en l'état des sources consultées, aucun quota publié n'a été vérifié, et aucun chiffre ne peut être affirmé ici.

Le non-respect de ces règles est sanctionné. Figurent parmi les contraventions l'offre ou la publicité sans licence, l'absence de plaque, l'usage indu de la dénomination AC, l'exploitation sans licence ou avec une licence expirée, et la publicité sur les réseaux numériques de commercialisation avec une licence expirée (art. 48.º n.º 3). La coima va de 20.000$00 à 100.000$00 pour une personne singulière et de 100.000$00 à 1.000.000$00 pour une personne collective (art. 50.º) ; en cas de récidive, elle est portée au double (art. 51.º). Des sanctions accessoires peuvent s'y ajouter (art. 49.º).

Exemples locaux : Sal, Boa Vista, Praia, Mindelo

Le droit applicable ne diffère pas selon l'île : le dispositif légal est le même sur tout le territoire national. Ce qui varie localement, ce sont trois éléments concrets : la demande touristique, la situation de copropriété de l'immeuble concerné et les quotas par île ou município prévus par la loi (art. 41.º). Aucun chiffre de marché local n'est avancé ici.

Démarches préalables de vérification

Avant de mettre un bien en courte durée, une vérification méthodique s'impose. Les points suivants découlent des exigences du texte.

Vérifier le titre et la certidão matricial du bien, exigés à l'appui de la demande (art. 28.º n.º 3 al. d) ; notre guide sur le registre foncier au Cap-Vert explique ce que l'inscription protège.
Obtenir du município la déclaration attestant la conformité aux exigences minimales, la localisation précise, la situation patrimoniale régulière, le respect des obligations fiscales municipales — notamment l'Imposto Único sobre o Património (IUP) — et la qualité de la façade (art. 28.º n.º 3 al. e).
Si l'on est locataire du bien, disposer du bail et d'un document authentifié contenant l'autorisation du propriétaire (art. 28.º n.º 3 al. d).
Vérifier que le condomínio est enregistré et que le plafond de surface est respecté (art. 15.º n.ºs 6 à 8).
Conserver la memória descritiva synthétique du projet (art. 28.º n.º 3 al. f).
Anticiper le calendrier : registre, licence provisoire, vistoria et conversion en licence définitive (art. 27.º, 29.º et 30.º).
Ne pas considérer que l'AC dispense des autres licenciements, notamment environnemental, urbanistique ou de construction (art. 28.º n.º 5).