Arrendar em curta duração em Cabo Verde: o regime do Alojamento Complementar

Arrendar um apartamento, uma casa ou um quarto a turistas em Cabo Verde não é matéria de arrendamento: é matéria de um regime de alojamento turístico, o Alojamento Complementar (AC), regulado pelo Decreto-Lei n.º 56/2024, de 13 de novembro. O texto foi publicado no Boletim Oficial n.º 110, 1.º Suplemento, I Série, e entrou em vigor no dia 14-11-2024 (art. 60.º). Um primeiro texto regulamentar, o Decreto-Regulamentar n.º 16/2024, tinha sido publicado em 31-10-2024 no Boletim Oficial n.º 103; foi anulado por ter sido publicado «de forma inexata» pela Anulação de Publicação n.º 15/2024. O texto aplicável é, por isso, o Decreto-Lei n.º 56/2024. Eis, passo a passo, o que este regime exige a um proprietário ou investidor que queira colocar um imóvel em curta duração.

Informação geral: este artigo é informativo. Não substitui o parecer de um advogado ou de um notário, nem a posição oficial da Autoridade Central do Turismo em Cabo Verde. Os montantes citados provêm do texto legal e não se presta aqui qualquer aconselhamento personalizado.

O «Alojamento Complementar»: alojar turistas fora do arrendamento, sob condições

O Alojamento Complementar é o regime de exploração e comercialização dos empreendimentos turísticos de alojamento nesta modalidade (art. 1.º). Três traços definem-no.

Aplica-se em todo o território nacional, incluindo o espaço rural (art. 2.º n.º 1), e a sigla «AC» é a abreviatura obrigatória (art. 2.º n.º 5).
Está desligado do regime do arrendamento urbano: as regras e princípios do regime jurídico do arrendamento urbano não se aplicam às relações privadas de AC (art. 2.º n.º 4). Ou seja, não é um contrato de arrendamento residencial — neste ponto concreto, o nosso guia sobre arrendamento de longa duração em Cabo Verde trata do contrato de arrendamento, que é um quadro diferente.
A estadia é temporária: a prestação não pode ultrapassar noventa dias contínuos para o mesmo hóspede (art. 6.º n.º 2).

O regime comporta ainda duas exclusões importantes. Um imóvel que reúna as condições de um empreendimento turístico ou de um alojamento em espaço rural não pode ser explorado em AC (art. 2.º n.ºs 2 e 3). E o exercício do AC não beneficia do estatuto de utilidade turística (art. 32.º): as vantagens ligadas a esse estatuto não se aplicam aqui.

Por fim, a lei estabelece uma presunção forte: logo que um imóvel seja publicitado, disponibilizado ou intermediado com vista a alojar turistas como Alojamento Complementar, a atividade presume-se uma prestação de AC (art. 6.º n.º 6). A simples publicação de um anúncio basta, portanto, para trazer o imóvel para o âmbito do regime.

O estabelecimento pode ainda ser utilizado para fins pessoais e/ou familiares, com comunicação prévia à Autoridade Central do Turismo de, pelo menos, dez dias antes da data de ocupação prevista (art. 13.º n.ºs 1 e 2 do Decreto-Lei n.º 56/2024).

Vivenda, apartamento, quartos: três tipologias, três limites

O regime reconhece três tipologias (art. 5.º n.º 2): a vivenda (estabelecimento de caráter unifamiliar cuja unidade de alojamento é um edifício autónomo — art. 4.º al. k), o apartamento (fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente — art. 4.º al. b) e os quartos, ou dormitórios. Cada tipo tem os seus próprios limites.

Vivenda: capacidade máxima de vinte usuários (art. 16.º n.º 1).
Apartamento: capacidade máxima de dez usuários e estrutura máxima de T5 (art. 17.º n.º 1).
Quartos: capacidade máxima de quatro usuários, com áreas mínimas (art. 18.º) — quarto individual 9 m², quarto duplo 12 m², quarto triplo 15 m²; estas áreas mínimas valem também para os dormitórios (art. 21.º).

Acima destes limites, aplica-se uma regra geral: a capacidade máxima de um AC é de dez quartos e vinte usuários (art. 15.º n.º 1). A comercialização deve fazer-se «de forma unitária», isto é, com base na unidade de alojamento e não numa fração dela (art. 16.º n.º 4, 17.º n.º 3, 18.º n.º 6).

Quem tem o direito de explorar — proprietário, usufrutuário, sociedade, diáspora e estrangeiro

O leque de sujeitos é amplo: podem explorar o proprietário, o usufrutuário, as sociedades de gestão ou de prestação de serviços, os intermediários, as agências e os utilizadores (art. 3.º n.º 1). Mas o explorador deve estar «devidamente legalizado» face à legislação comercial e fiscal (art. 3.º n.º 3), e mantém-se responsável no quadro do princípio da unidade de exploração (art. 13.º n.ºs 3 e 4).

Para um requerente estrangeiro — pessoa singular ou gerente de sociedade — o pedido deve incluir um título de residência regular no país, um equivalente, ou a cópia do pedido de residência entregue na autoridade competente (art. 28.º n.º 3 al. c). E se o requerente for uma sociedade, o seu objeto social deve incluir a prestação de alojamento (art. 28.º n.º 4). A situação do investidor estrangeiro no momento da compra é tratada no nosso guia sobre comprar imóveis em Cabo Verde sendo estrangeiro; aqui, o foco é o momento da exploração.

Os requisitos mínimos: habitabilidade, segurança, serviços e placa

O imóvel deve, em primeiro lugar, cumprir condições gerais de habitabilidade: água, eletricidade e saneamento contínuos e dimensionados, água quente e fria, recolha de resíduos, mobiliário, meios de comunicação, ventilação e privacidade, higiene (art. 19.º). Acrescem exigências de segurança e de prevenção de incêndios; no entanto, os estabelecimentos com capacidade inferior a dez usuários beneficiam de obrigações reduzidas, relativas a sinalização, extintor, primeiros socorros, assistência e contactos de emergência (art. 20.º n.º 6).

As instalações sanitárias seguem uma regra numérica: pelo menos uma instalação sanitária por cada quatro quartos e por um máximo de dez usuários; quando são partilhadas, uma instalação sanitária por cada seis usuários (art. 22.º). O regime impõe ainda serviços mínimos: acolhimento e entrega de chaves, check-in e check-out, assistência de urgência, faturação e tratamento de reclamações (art. 23.º).

Por fim, é obrigatória uma placa de identificação à entrada do estabelecimento, sob pena de contraordenação, com o número de registo (art. 37.º). As especificações técnicas constam do Anexo V (material acrílico e tipo de letra normalizados, com a menção «AC — Registo n.º xxxx/xx»).

O limite de 50% num edifício e os limites por operador e por ilha

O regime limita a concentração de AC. Um mesmo explorador não pode deter mais de dez AC em apartamentos por edifício (art. 15.º n.º 2), nem mais de cinquenta AC a nível nacional e vinte por ilha (art. 15.º n.º 3). Para o cálculo destes limites, são tidos em conta o cônjuge, os descendentes e as sociedades com sócios comuns (art. 15.º n.º 5).

Num edifício fracionado, a área ocupada pelos AC não deve ultrapassar 50% da área total do edifício (art. 15.º n.º 6). Este limite pode ser alargado pela Autoridade Central do Turismo até ao limite máximo de 75% (art. 15.º n.º 7), mediante deliberação expressa em ata do órgão de deliberação do Condomínio; o Condomínio deve estar devidamente registado (art. 15.º n.º 8). A subida para 75% nunca é, portanto, automática: depende de uma decisão formal da propriedade horizontal. O funcionamento da propriedade horizontal é detalhado no nosso guia sobre o apartamento em copropriedade em Cabo Verde e a lei de 2025.

Registo e licença via plataforma eletrónica (SGIT): o percurso

O licenciamento é feito em simultâneo com o registo (art. 26.º). Cada estabelecimento recebe um número de quatro dígitos seguido de uma sigla de ilha, escolhida na lista SA, SV, SN, SL, BV, MA, ST, FG e BR (art. 26.º n.º 3). O registo é público (art. 26.º n.º 6).

O procedimento passa pela plataforma eletrónica disponibilizada pela Autoridade Central do Turismo (art. 27.º n.º 1): o explorador regista-se aí e deposita os documentos (art. 27.º n.ºs 1 e 2). A Autoridade emite depois um Documento Único de Cobrança (DUC) para a taxa e atribui um número (art. 27.º n.º 3). A partir do registo e do número obtidos, o explorador fica autorizado a explorar a título provisório (art. 27.º n.º 4). Está previsto um procedimento de recurso aos balcões ou por e-mail caso a plataforma esteja indisponível (art. 27.º n.º 6).

A Autoridade Central do Turismo é o Instituto de Turismo de Cabo Verde, ou qualquer departamento governamental que lhe suceda (art. 4.º al. c). O nome da plataforma eletrónica é o SGIT (Sistema de Gestão da Informação Turística), apresentado pelo Instituto do Turismo de Cabo Verde. O licenciamento está subsidiariamente submetido ao regime geral dos empreendimentos turísticos (art. 28.º n.º 1) e a licença é concedida por unidade de imóvel (art. 28.º n.º 2).

Licença provisória e licença definitiva: 6 meses, vistoria, validade de 3 anos, renovação

A licença provisória converte-se em licença definitiva seis meses após a sua emissão, ocorrendo ou não a vistoria (art. 27.º n.º 5). A Autoridade deve realizar as vistorias no prazo máximo de sessenta dias a contar do registo (art. 29.º n.º 1). Após a vistoria, a licença menciona a capacidade, a classificação e a tipologia do estabelecimento (art. 29.º n.º 3) e deve ser afixada em zona visível (art. 29.º n.º 4).

A licença tem o prazo de validade de três anos e pode ser renovada por igual período (art. 30.º n.º 1). O pedido de renovação deve ser apresentado com antecedência de três meses, através da plataforma (art. 30.º n.º 2), e exige prova de registo no Sistema Automático de Recolha de Boletins de Alojamento (art. 30.º n.º 5). Por fim, o regime transitório concede cento e vinte dias aos estabelecimentos já em atividade à data da entrada em vigor para se registarem, com um processo simplificado (art. 58.º).

As taxas de licença (Anexo II) e a contribuição turística

A taxa de registo e licenciamento é calculada sobre um valor base, acrescido de 15% desse valor por cada unidade de alojamento (art. 31.º n.º 2). Pode ser paga em duas prestações (art. 31.º n.º 3), e o pagamento passa pelo DUC (art. 31.º n.º 5).

Os montantes base constam do Anexo II, expressos em escudos cabo-verdianos ($00).

Registo e licenciamento: Vivendas 20.000$00; Apartamentos 15.000$00; Quartos 5.000$00 — cada um acrescido de 15% por unidade.
Renovação: os mesmos valores base (Vivendas 20.000$00, Apartamentos 15.000$00, Quartos 5.000$00).
Emissão de títulos, declaração ou 2ªs vias: 2.500$00.

Estes montantes são em escudos cabo-verdianos e não são aqui convertidos em euros. Note-se que a tabela do Anexo II do Decreto-Lei n.º 45/2022, na parte relativa ao valor de taxa aplicável aos Alojamentos Complementares, foi revogada (art. 57.º).

Por fim, o explorador deve cobrar a contribuição turística «no valor vigente no país» (art. 39.º). O texto legal não fixa esse montante: remete para o valor em vigor no país, que deve ser confirmado junto da administração competente.

Publicidade, plataformas, quotas e sanções: o que faz cair um anúncio

Toda a publicidade deve indicar a marca ou a designação seguida da expressão «Alojamento Complementar» ou da sua abreviatura «AC» (art. 10.º n.º 2). Deve também identificar o número de registo e da licença, incluindo nas plataformas de comércio eletrónico (art. 10.º n.º 3). Uma plataforma online não pode publicar um estabelecimento que não esteja devidamente registado na Autoridade Central do Turismo (art. 14.º n.º 2), e os intermediários não podem comercializar sem licença emitida (art. 43.º n.º 5).

A lei prevê que o Governo fixe, de dois em dois anos por meio de portaria, quotas de licenças para cada ilha ou município, segundo critérios ligados ao direito ao alojamento e à carga turística (art. 41.º). Trata-se de matéria regulamentar aberta: no estado das fontes consultadas, não foi verificada qualquer quota publicada, e nenhum número pode aqui ser afirmado.

O incumprimento destas regras é sancionado. Figuram entre as contraordenações a oferta ou publicidade sem licença, a ausência de placa, o uso indevido da denominação AC, a exploração sem licença ou com licença expirada, e a publicidade nas redes digitais de comercialização com a licença expirada (art. 48.º n.º 3). A coima vai de 20.000$00 a 100.000$00 para uma pessoa singular e de 100.000$00 a 1.000.000$00 para uma pessoa coletiva (art. 50.º); em caso de reincidência, é elevada para o dobro (art. 51.º). Podem acrescer sanções acessórias (art. 49.º).

Exemplos locais: Sal, Boa Vista, Praia, Mindelo

O direito aplicável não difere de ilha para ilha: o dispositivo legal é o mesmo em todo o território nacional. O que varia localmente são três elementos concretos: a procura turística, a situação de propriedade horizontal do edifício em causa e as quotas por ilha ou município previstas pela lei (art. 41.º). Não se avançam aqui números de mercado locais.

Diligências prévias

Antes de colocar um imóvel em curta duração, impõe-se uma verificação metódica. Os pontos seguintes decorrem das exigências do texto.

Verificar o título e a certidão matricial do imóvel, exigidos em apoio do pedido (art. 28.º n.º 3 al. d); o nosso guia sobre o registo predial em Cabo Verde explica o que a inscrição protege.
Obter do município a declaração que atesta a conformidade com os requisitos mínimos, a localização precisa, a situação patrimonial regular, o cumprimento das obrigações fiscais municipais — nomeadamente com o Imposto Único sobre o Património (IUP) — e a qualidade da fachada (art. 28.º n.º 3 al. e).
Se for arrendatário do imóvel, dispor do contrato de arrendamento e de um documento autenticado contendo a autorização do proprietário (art. 28.º n.º 3 al. d).
Confirmar que o Condomínio está registado e que o limite de área é respeitado (art. 15.º n.ºs 6 a 8).
Conservar a memória descritiva sintética do projeto (art. 28.º n.º 3 al. f).
Antecipar o calendário: registo, licença provisória, vistoria e conversão em licença definitiva (art. 27.º, 29.º e 30.º).
Não assumir que o AC dispensa os outros licenciamentos, nomeadamente ambiental, urbanístico ou de construção (art. 28.º n.º 5).