Vous avez signé un acte notarié, ou vous êtes sur le point de le faire. Beaucoup d'acheteurs étrangers s'arrêtent là, persuadés que la signature devant notaire suffit. Au Cap-Vert, l'autre moitié du chemin s'appelle registo predial — l'inscription du titre au registre foncier.
Le registo predial est régi par le Código do Registo Predial (CRP) (Decreto-Lei n.º 10/2010, de 29 de março) et tenu par les Conservatórias do Registo Predial. Il ne se confond pas avec le cadastre : l'INGT le rappelle, « a inscrição dos prédios no cadastro não deve ser confundida com o registo predial ».
Ce guide explique ce que l'inscription fait, contre qui elle protège, et ce qu'une certidão predial prouve. Pour la checklist d'achat, voyez aussi notre guide des étapes de l'achat immobilier au Cap-Vert.
Le registo predial cap-verdien : une institution de publicité, pas un simple tampon
L'article 1.º du CRP donne au registre la finalité de « dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário ». Il ne crée pas la propriété : il la rend publique pour sécuriser le marché. Sa force tient à l'effet juridique attaché à l'inscription, non au papier.
L'acte notarié vous lie ; l'inscription vous protège contre un tiers
Le CRP distingue deux plans. Entre les parties, les faits soumis à registre, même non inscrits, s'invoquent entre les parties ou leurs héritiers (article 4.º n.º 1) — exception : l'hypothèque, dont l'effet entre parties dépend du registre (n.º 2). Contre les tiers, ils ne produisent pas d'effets face à qui acquiert du même auteur des droits publiés avec priorité, c'est-à-dire inscrits avant les vôtres (article 5.º n.º 1). Un acte non inscrit vous protège du vendeur, pas d'un second acheteur inscrit avant vous.
La certidão predial : ce qu'elle prouve, ce qu'elle ne prouve pas
Le registre se prouve par certidões (article 129.º n.º 1). L'article 131.º n.º 1 en fixe le contenu : actes de registo en vigueur, présentations pendantes, irrégularités non régularisées, documents archivés. La certidão vaut un an, renouvelable (n.º 2). Seule l'inscription définitive emporte « presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito » (article 7.º) ; le provisoire, non.
Premier inscrit, premier servi : la priorité entre actes concurrents
Deux actes sur le même bien ? L'ordre du registre tranche : « o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem » (article 6.º n.º 1), par date des registos puis, à date égale, par numéro d'ordre des présentations. Un registre provisoire converti en définitif conserve la priorité (n.º 3) ; après un refus, le registre opéré sur recours fondé garde la priorité (n.º 4).
Le trato sucessivo : on ne peut pas vous vendre un droit non inscrit au nom du vendeur
L'article 14.º n.º 1 pose la légitimation : les faits emportant transmission de droits ou constitution de charges ne peuvent être titrés tant que les biens ne sont pas définitivement inscrits au nom de celui dont on acquiert, sauf exceptions tarifées (expropriation, vente exécutoire, urgence justifiée). L'article 44.º n.º 1 en est le pendant : le registre définitif d'acquisition dépend de l'inscription préalable au nom de qui transmet ou grève.
Une inscription obligatoire — mais échelonnée et sous condition de cadastre
L'inscription est obligatoire (article 9.º) et « deve ser pedido no prazo de três meses a contar da data em que o facto tiver sido titulado » (article 11.º n.º 1). Au-delà, l'article 13.º n.º 1 prévoit une sanction pécuniaire de 25 000$00, doublée si le registre est demandé plus de quinze jours après la notification ; les notaires transmettent chaque mois la liste des actes (article 12.º). Nuance décisive : l'obligation est échelonnée, subordonnée par l'article 4.º du diplôme d'approbation à un despacho conjunto (Justiça et Ordenamento do Território) publié au Boletim Oficial constatant l'établissement du cadastre.
Registre provisoire et registre définitif : deux protections différentes
Le CRP connaît l'inscription provisoire par nature (article 105.º) : actions et procédures de l'article 3.º, acquisition avant titrage du contrat, hypothèque volontaire avant établissement du titre. Le provisoire caduc s'il n'est converti ni renouvelé (article 16.º n.º 2), sa durée étant de six mois sauf disposition contraire (n.º 3). La Lei n.º 57/X/2025, de 05 de agosto a réécrit l'article 105.º n.º 1.
Ce que vous risquez si l'acte n'est jamais inscrit
L'absence d'inscription n'annule pas tout, mais laisse des angles morts : inopposabilité face à un tiers dont les droits ont été publiés avec priorité (article 5.º n.º 1) ; pas de présomption du registre définitif (article 7.º) ; revente difficile faute de trato sucessivo (articles 14.º et 44.º) ; faits du registre non attaquables sans demander simultanément le cancelamento (article 8.º). Exception à énoncer telle quelle : l'article 5.º n.º 2 alinéa a) excepte de l'inopposabilité « a aquisição, fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º ».
Demander et lire une certidão predial au Cap-Vert
Les certidões se demandent verbalement ou par écrit (article 130.º n.º 1) et s'émettent en deux jours ouvrés (article 132.º) ; chaque procédure de registre donne droit à une certidão gratuite des registres en vigueur (article 129.º n.º 6), les versions électroniques faisant preuve devant toute autorité (n.º 3 à 5). Le Portal da Justiça (Decreto-Lei n.º 53/2024, de 4 de novembro), via www.justica.gov.cv (article 5.º), émet des certidões (article 25.º), le Registo Predial figurant parmi ses services en ligne (article 28.º n.º 2 a) i.). Dans les zones cadastrées, la Certidão de Identificação Predial (CIP) — régie par le Decreto-Lei n.º 12/2024, de 21 de março (Regime Jurídico do Cadastro Predial), articles 25.º à 27.º — vaut un an à compter de sa délivrance (article 27.º n.º 3) et fait pleine foi quant aux droits, charges ou ónus inscrits (n.º 1) : « Nas áreas cadastradas, a certidão de identificação predial substitui, para todos os efeitos legais, a certidão matricial e a certidão predial » (n.º 4). Le cadastre est exécuté « em toda e qualquer área do território nacional » (article 28.º n.º 1) : la CIP reste ainsi liée aux zones cadastrées, qui ne sont plus limitées à quatre îles.
Information générale. Cet article expose des mécanismes juridiques à titre d'information générale ; il ne remplace ni l'avis d'un notaire ni celui de la conservatória compétente.