Assinou uma escritura notarial, ou está prestes a fazê-lo. Muitos compradores estrangeiros ficam por aqui, convencidos de que a assinatura perante notário basta. Em Cabo Verde, a outra metade do caminho chama-se registo predial — a inscrição do título na conservatória.
O registo predial é regido pelo Código do Registo Predial (CRP) (Decreto-Lei n.º 10/2010, de 29 de março) e mantido pelas Conservatórias do Registo Predial. Não se confunde com o cadastro: o INGT assinala-o, «a inscrição dos prédios no cadastro não deve ser confundida com o registo predial».
Este guia explica o que a inscrição faz, contra quem protege e o que uma certidão predial prova. Para a lista de verificações de uma compra, veja também o nosso guia das etapas da compra de imóvel em Cabo Verde.
O registo predial cabo-verdiano: uma instituição de publicidade, não um simples carimbo
O artigo 1.º do CRP atribui ao registo a finalidade de «dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário». Não cria a propriedade: torna-a pública para dar segurança ao mercado. A sua força está no efeito jurídico ligado à inscrição, não no papel.
A escritura notarial vincula-o; a inscrição protege-o contra terceiros
O CRP distingue dois planos. Entre as partes, os factos sujeitos a registo, mesmo não inscritos, invocam-se entre as partes ou os seus herdeiros (artigo 4.º n.º 1) — exceção: a hipoteca, cujo efeito entre as partes depende do registo (n.º 2). Contra terceiros, não produzem efeitos face a quem adquira do mesmo autor direitos publicitados com prioridade (artigo 5.º n.º 1). Um ato não inscrito protege-o do vendedor, não de um segundo comprador inscrito antes de si.
A certidão predial: o que prova, o que não prova
O registo prova-se por certidões (artigo 129.º n.º 1). O artigo 131.º n.º 1 fixa o conteúdo: atos de registo em vigor, apresentações pendentes, irregularidades não regularizadas, documentos arquivados. A certidão é válida por um ano, renovável (n.º 2). Só a inscrição definitiva confere a «presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito» (artigo 7.º); a provisória, não.
Primeiro inscrito, primeiro servido: a prioridade entre atos concorrentes
Dois atos sobre o mesmo prédio? Decide a ordem do registo: «o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem» (artigo 6.º n.º 1), por data dos registos e, na mesma data, pelo número de ordem das apresentações. Um registo provisório convertido em definitivo conserva a prioridade (n.º 3); havendo recusa, o registo feito após recurso procedente conserva a prioridade (n.º 4).
O trato sucessivo: não se pode vender um direito não inscrito em nome do vendedor
O artigo 14.º n.º 1 estabelece a legitimação: os factos que importem transmissão de direitos ou constituição de ónus não podem ser titulados enquanto os bens não estiverem definitivamente inscritos em nome da pessoa de quem se adquire, ressalvadas exceções taxadas (expropriação, venda executiva, urgência justificada). O artigo 44.º n.º 1 é o seu par: o registo definitivo de aquisição depende da inscrição prévia em nome de quem transmite ou onera.
Uma inscrição obrigatória — mas faseada e sob condição de cadastro
A inscrição é obrigatória (artigo 9.º) e «deve ser pedido no prazo de três meses a contar da data em que o facto tiver sido titulado» (artigo 11.º n.º 1). Ultrapassado esse prazo, o artigo 13.º n.º 1 prevê uma sanção pecuniária de 25 000$00, dobrada se o registo for pedido mais de quinze dias após a notificação; os notários remetem mensalmente a lista dos atos (artigo 12.º). Nuance decisiva: a obrigação é faseada, subordinada pelo artigo 4.º do diploma de aprovação a um despacho conjunto (Justiça e Ordenamento do Território) publicado no Boletim Oficial, que constate o cadastro.
Registo provisório e registo definitivo: duas proteções diferentes
O CRP conhece a inscrição provisória por natureza (artigo 105.º): ações e procedimentos do artigo 3.º, aquisição antes da titulação do contrato, hipoteca voluntária antes do estabelecimento do título. O provisório caduca se não for convertido ou renovado (artigo 16.º n.º 2), sendo o prazo de seis meses salvo disposição contrária (n.º 3). A Lei n.º 57/X/2025, de 05 de agosto reescreveu o artigo 105.º n.º 1.
O que arrisca se o ato nunca for inscrito
A falta de inscrição não anula tudo, mas deixa pontos cegos: inoponibilidade perante um terceiro que publicitou com prioridade (artigo 5.º n.º 1); falta da presunção do registo definitivo (artigo 7.º); dificuldade em revender por falta de trato sucessivo (artigos 14.º e 44.º); factos do registo não atacáveis em juízo sem pedir simultaneamente o cancelamento (artigo 8.º). A ressalva, tal como está: o artigo 5.º n.º 2, alínea a), excetua daquela inoponibilidade «a aquisição, fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º».
Pedir e ler uma certidão predial em Cabo Verde
As certidões pedem-se verbalmente ou por escrito (artigo 130.º n.º 1) e são emitidas em dois dias úteis (artigo 132.º); cada processo de registo dá direito a uma certidão gratuita dos registos em vigor (artigo 129.º n.º 6), as versões eletrónicas fazem prova perante qualquer autoridade (n.º 3 a 5). O Portal da Justiça (Decreto-Lei n.º 53/2024, de 4 de novembro), via www.justica.gov.cv (artigo 5.º), emite certidões (artigo 25.º), com o Registo Predial entre os serviços em linha (artigo 28.º n.º 2 a) i.). Nas zonas cadastradas, a Certidão de Identificação Predial (CIP) — regida pelo Decreto-Lei n.º 12/2024, de 21 de março (Regime Jurídico do Cadastro Predial), artigos 25.º a 27.º — é válida por um ano a contar da sua emissão (artigo 27.º n.º 3) e faz plena prova quanto aos direitos, ónus ou encargos inscritos (n.º 1): «Nas áreas cadastradas, a certidão de identificação predial substitui, para todos os efeitos legais, a certidão matricial e a certidão predial» (n.º 4). O cadastro é executado «em toda e qualquer área do território nacional» (artigo 28.º n.º 1): a CIP fica assim ligada às áreas cadastradas, que já não se limitam a quatro ilhas.
Informação geral. Este artigo expõe mecanismos jurídicos a título de informação geral; não substitui o parecer de um notário nem o da conservatória competente.