Revendre un bien immobilier au Cap-Vert : démarches, documents et traitement fiscal de la sortie

Vendre un bien immobilier au Cap-Vert ne se limite pas à trouver un acheteur et à signer un acte chez le notaire. Entre la vérification du titre, la promesse et le sinal, la forme obligatoire de l'acte, la réunion des pièces et deux impôts distincts, la sortie se prépare. Ce guide décrit la séquence du point de vue du vendeur — propriétaire résident, membre de la diaspora ou non-résident — depuis la mise en vente jusqu'à l'inscription de la transmission au registre foncier, en s'attardant sur le traitement fiscal tel qu'il figure réellement dans les textes cap-verdiens.

Un avertissement de vocabulaire d'entrée de jeu : ce que l'on appelle communément une « plus-value » ne se calcule pas au Cap-Vert comme en France ou au Portugal continental. Le code fiscal lu impose le gain sur sa valeur brute. Nous y revenons en détail plus bas, car c'est probablement la plus grande source d'erreurs de budget pour un vendeur.

1. Préparer la vente : vérifier le titre avant de s'engager

Avant même de publier une annonce, il faut s'assurer que le bien peut juridiquement être transmis. Le Código do Registo Predial cap-verdien pose deux règles structurantes. D'abord (art. 14.º), les faits emportant transmission de droits sur un immeuble ne peuvent être titrés que si le bien est définitivement inscrit au nom de la personne dont on acquiert — donc au nom du vendeur. Ensuite (art. 44.º), le principe du trato sucessivo : l'inscription définitive au nom de l'acquéreur dépend de l'inscription préalable au nom de celui qui transmet.

Concrètement, un titre ancien, une succession non régularisée ou une inscription restée provisoire peuvent bloquer la vente. C'est le premier point à faire vérifier par la conservatória compétente et par votre notaire, avant de fixer un prix ou de promettre quoi que ce soit.

Il faut aussi vérifier l'état matriciel (la matriz predial, qui identifie le bien et son propriétaire pour l'impôt) et, lorsque le bien se situe en zone cadastrée, l'état cadastral. L'acte notarié devra mentionner la description du prédio et une preuve récente de ces situations : la preuve matriciale s'établit par un document délivré depuis moins d'un an, la preuve cadastrale par la cédula ou un document du service du cadastre dans le même délai (Código do Notariado, art. 54.º ; Código do Registo Predial, art. 40.º et 41.º).

2. La promesse de vente (promessa) et le sinal

La promessa de compra e venda est le contrat par lequel vendeur et acheteur s'engagent à conclure plus tard la vente définitive. C'est une étape quasi incontournable : elle fixe le prix, le délai et les conditions, et sécurise les deux parties.

Le sinal est la somme versée par le promettant-acquéreur. Le Code civil cap-verdien présume qu'une somme versée au titre d'une promesse constitue un sinal, « ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço ». Les droits et obligations nés de la promesse se transmettent aux héritiers des parties (art. 413.º).

Deux nuances importantes :

Une promesse constatée par escritura pública peut recevoir une efficacité réelle — mais alors elle ne produit d'effet à l'égard des tiers qu'après inscription au registre.
Les pactes de préférence (art. 414.º à 423.º) obligent à donner la préférence à une personne déterminée ; leur efficacité réelle suppose, elle aussi, une escritura pública et son enregistrement.

Ces points de forme et d'opposabilité méritent d'être confirmés auprès de votre notaire, la rédaction cap-verdienne consolidée du Code civil n'ayant été lue que partiellement.

Sur le plan fiscal, la promesse elle-même peut déjà déclencher l'impôt : la cession de position contractuelle dans une promesse qui l'autorise, la revente par le promettant-acquéreur et la procuration irrévocable conférant un pouvoir d'aliénation sont expressément visées par le Código do ITI (art. 2.º, n.ºs 2 et 3).

3. La forme de l'acte : escritura pública et rôle du notaire

Le Código do Notariado cap-verdien comporte une norme générale (art. 81.º) qui énumère, à titre exemplatif, les actes impérativement soumis à la forme de l'escritura pública, sur la base de la création, de la modification ou de l'extinction de droits. La vente d'un immeuble entre dans cette logique : l'acte notarié est la forme de référence pour transférer la propriété.

Le notaire ne joue pas un rôle de simple témoin. Il contrôle la régularité de l'opération, vérifie l'identité des parties et la situation du bien, et — nous le verrons — il ne peut instrumenter la transmission d'un immeuble sans que lui soient présentés l'extrait de la déclaration d'ITI et la preuve de son paiement (Código do ITI, art. 33.º, n.º 1).

À retenir : l'acte notarié établit la validité et la preuve de la vente entre les parties. Il ne suffit pas, à lui seul, à rendre la transmission opposable aux tiers : c'est l'inscription au registre qui produit cet effet (voir §7).

4. Les documents à réunir côté vendeur

Un dossier de vente bien préparé évite les allers-retours. Côté vendeur, on réunit typiquement :

l'identification des parties — pièce d'identité, et, s'il s'agit d'une société, un certidão de registo comercial valide ;
la description du prédio et le numéro d'inscription à la matrice (ou la preuve d'une déclaration en cours si le bien est omis) ;
la preuve de la situation cadastrale (cédula ou CIP) lorsque le bien est en zone cadastrée ;
la preuve de l'inscription au registre (code d'accès à la certidão en ligne, ou certidão récente) ;
si le bien est loué, l'information sur l'occupation en cours ;
l'extrait de la déclaration d'ITI accompagné de son comprovatif de paiement, à présenter au notaire.

Encadré — zone cadastrée : dans les zones cadastrées, la Certidão de Identificação Predial (CIP) « substitui, para todos os efeitos legais, a certidão matricial e a certidão predial » (régime du cadastre predial, art. 28.º). Elle est valable un an, sauf changement survenu entre-temps. Hors zone cadastrée, ce sont les certidões matricial et predial classiques qui s'appliquent.

5. Paiement et transfert de fonds : sécuriser la sortie

Le sinal, le solde du prix, la devise et le transfert transfrontalier méritent une attention particulière, surtout pour un vendeur non-résident. Il n'existe pas de « recette » unique : tracez chaque paiement, identifiez clairement le bénéficiaire, et privilégiez des circuits bancaires documentés plutôt que des espèces.

Un repère utile, lui, est certain : l'impôt sur la transmission se liquide avant l'acte (Código do ITI, art. 15.º, n.º 1) et la preuve de son paiement conditionne à la fois l'instrument notarié et l'inscription définitive au registre. Le calendrier de paiement du prix doit donc s'articuler avec celui de l'impôt.

6. L'ITI : qui paie, à quel taux, comment

L'Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (ITI), créé par la Lei n.º 54/X/2025 (Código do ITI), est un impôt municipal assis sur la transmission. Entré en vigueur le 1er janvier 2026, il sépare désormais la taxation de la propriété de celle de la transmission (préambule de la Lei n.º 54/X/2025).

Objet : l'ITI frappe les transmissions à titre onéreux du droit de propriété ou de figures parcelares de ce droit sur des immeubles situés au Cap-Vert (art. 2.º, n.º 1).
Qui paie : le redevable légal est l'acquéreur, et non le vendeur — « o imposto é devido pelas pessoas … para quem se transmitam os bens imóveis » (art. 4.º).
Taux : 1 % en règle générale ; 3 % lorsque l'aliénant ou l'acquéreur bénéficie d'un régime de fiscalité privilégiée au sens du Código Geral Tributário (art. 11.º).
Base : la valeur tributável, qui renvoie à la valeur matricielle ou évaluée selon le Código do IPI.
Procédure : la liquidation se fait sur initiative des intéressés, par déclaration, auprès de l'administration fiscale municipale du lieu du bien (art. 12.º et 14.º), et précède l'acte translatif (art. 15.º, n.º 1).
Paiement : le jour même de la liquidation ou au plus tard le troisième jour ouvrable suivant, « sob pena da transmissão ficar sem efeito » (art. 26.º, n.º 1).

Le notaire ne peut instrumenter sans l'extrait de déclaration ni le comprovatif de paiement (art. 33.º, n.º 1), et il engage sa responsabilité solidaire en cas de non-paiement.

7. Inscrire la transmission au registre foncier

L'acte signé chez le notaire ne clôt pas la sortie. Il faut encore inscrire la transmission au registre foncier. Deux conditions déjà rencontrées s'appliquent : le bien devait être définitivement inscrit au nom du vendeur avant l'acte (art. 14.º), et l'inscription définitive de l'acquéreur suppose cette inscription antérieure (trato sucessivo, art. 44.º).

À cela s'ajoute une condition fiscale : aucun acte relatif à un immeuble sujet à registre ne peut être définitivement enregistré sans preuve du paiement de l'ITI (Código do ITI, art. 34.º). Autrement dit, tant que l'impôt de l'acquéreur n'est pas payé, l'inscription reste provisoire.

8. Le traitement fiscal de la sortie : la catégorie E de l'IRPS

C'est ici que le régime cap-verdien surprend le plus un vendeur habitué aux fiscalités européennes.

Les gains que vous réalisez en vendant un bien relèvent de la catégorie E (ganhos patrimoniais) de l'IRPS : elle comprend les « ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis » (Código do IRPS, art. 17.º, n.º 1, al. a). Le gain est réputé obtenu au moment de l'acte ; en cas de promesse, il est présumé obtenu dès que la transmission ou la possession des biens est vérifiée (art. 18.º).

Point décisif : le revenu est « tributado pelo seu valor bruto, sem qualquer dedução, mediante taxa liberatória e sem opção de englobamento » (art. 40.º dans la version de 2014 / 41.º dans la republication de 2020). Traduction : la base n'est pas le profit (prix de vente moins prix d'achat), mais la valeur de réalisation brute. Les textes lus ne prévoient pas de déduction du prix d'acquisition ni des frais.

Encadré — le piège du calcul : beaucoup d'articles tiers annoncent une « plus-value taxée à 10 % » ou un calcul « prix de vente moins prix d'achat ». Ce n'est pas ce que disent les textes lus. La retenue de la catégorie E est fixée à 1 % pour les gains portant sur des biens immeubles, à caractère libératoire, et assise sur la valeur brute (Decreto-Lei n.º 6/2015, art. 12.º, n.º 1, al. a) ; Código do IRPS, art. 40.º [2014] / 41.º [republication 2020]).

La valeur de réalisation correspond à la contrepartie ; pour les droits réels immobiliers, prévalent, si elles sont supérieures, les valeurs retenues pour l'ancien IUP ou celles qui auraient dû l'être (art. 41.º, n.º 2).

La retenue de 1 % sur les gains portant sur des biens immeubles est opérée, lors de la transmission, par les notaires et les conservateurs des registos (Decreto-Lei n.º 6/2015, art. 12.º, n.º 1, al. a) — et non par le vendeur lui-même. Elle a un caractère libératoire et sans option d'englobement : le gain de catégorie E est exclu de l'englobement (Código do IRPS, art. 43.º, n.º 3, al. c).

Conséquence pratique, à énoncer honnêtement : au vu des textes lus, l'imposition de la sortie ne se présente pas comme une plus-value nette à la française, mais comme une retenue libératoire de 1 % sur la valeur de réalisation.

9. Deux confusions à lever

Première confusion — ITI ≠ IRPS. L'ITI est l'impôt de la transmission ; son redevable est l'acquéreur (1 %, ou 3 % en régime privilégié). L'IRPS de catégorie E est l'impôt du vendeur sur son gain. Ce sont deux impôts différents, deux redevables différents, deux calculs différents.

Seconde confusion — acte notarié ≠ inscription. L'acte notarié vaut entre les parties ; l'inscription au registre rend la transmission opposable aux tiers. Un acte parfaitement valable mais jamais inscrit laisse l'acheteur — et parfois le vendeur — exposé à des tiers.

10. Points de vigilance propres au bien vendu

Le schéma général ci-dessus s'applique, mais certains biens demandent un traitement spécifique. Ce guide signale la question et renvoie, sans tout réexpliquer :

Appartement en copropriété (propriété horizontale) : identification de la fraction, état du titre et du registre — voir l'article sur la copropriété.
Lot de lotissement : alvará, cessions antérieures, travaux — un historique de titre souvent plus complexe ; voir l'article sur l'achat d'un lot.
Bien construit ou avec travaux : conformité de l'ouvrage au regard des autorisations ; voir les articles sur la construction et les permis.
Bien loué : présence d'un locataire et incidence du bail sur la vente ; voir l'article sur la location longue durée.

Dans chacun de ces cas, la vérification du titre reste le passage obligé.

FAQ

Ce guide est informatif et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Les textes cités doivent être confirmés dans leur version consolidée en vigueur, et l'état exact du titre comme le traitement fiscal de votre opération doivent être vérifiés auprès d'un notaire ou d'un avocat local avant tout engagement.