Vender um imóvel em Cabo Verde: passos, documentos e tratamento fiscal da saída

Vender um imóvel em Cabo Verde não se resume a encontrar um comprador e assinar no notário. Entre a verificação do título, a promessa e o sinal, a forma obrigatória do ato, a reunião dos documentos e dois impostos distintos, a saída prepara-se. Este guia descreve a sequência do ponto de vista do vendedor — proprietário residente, membro da diáspora ou não-residente — desde a colocação no mercado até à inscrição da transmissão, com atenção ao tratamento fiscal tal como consta efetivamente da lei cabo-verdiana.

Um aviso de vocabulário desde já: o que se chama vulgarmente «mais-valia» não funciona em Cabo Verde como em França ou em Portugal continental. O código fiscal em que nos baseamos tributa o ganho pelo seu valor bruto. Voltamos a isto em detalhe, porque é provavelmente a maior fonte de erros de orçamento para um vendedor.

1. Preparar a venda: verificar o título antes de se comprometer

Antes mesmo de anunciar, é preciso assegurar que o imóvel pode juridicamente ser transmitido. O Código do Registo Predial cabo-verdiano estabelece duas regras estruturantes. Primeiro (art. 14.º), os factos que importam transmissão de direitos sobre imóveis só podem ser titulados se o bem estiver definitivamente inscrito em nome da pessoa de quem se adquire — ou seja, do vendedor. Depois (art. 44.º), o princípio do trato sucessivo: a inscrição definitiva em nome do adquirente depende da inscrição prévia em nome de quem transmite.

Na prática, um título antigo, uma herança não regularizada ou uma inscrição que ficou provisória podem bloquear a venda. É o primeiro ponto a mandar verificar na conservatória competente e no notário, antes de fixar um preço ou de prometer seja o que for.

Há também que verificar a situação matricial (a matriz predial, que identifica o bem e o proprietário para efeitos fiscais) e, quando o imóvel se situe em zona cadastrada, a situação cadastral. O ato notarial terá de mencionar a descrição do prédio e prova recente dessas situações: a prova matricial faz-se por documento emitido há menos de um ano, a prova cadastral pela cédula ou por documento do serviço de cadastro no mesmo prazo (Código do Notariado, art. 54.º; Código do Registo Predial, art. 40.º e 41.º).

2. A promessa de venda (promessa) e o sinal

A promessa de compra e venda é o contrato pelo qual vendedor e comprador se obrigam a celebrar mais tarde a venda definitiva. É uma etapa quase incontornável: fixa o preço, o prazo e as condições, e protege ambas as partes.

O sinal é a quantia entregue pelo promitente-adquirente. O Código Civil cabo-verdiano presume que a quantia entregue no âmbito de uma promessa constitui um sinal, «ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço». Os direitos e obrigações da promessa transmitem-se aos herdeiros das partes (art. 413.º).

Dois pontos importantes:

Uma promessa titulada por escritura pública pode receber eficácia real — mas então só produz efeitos perante terceiros depois de registada.
Os pactos de preferência (art. 414.º a 423.º) obrigam a dar preferência a alguém; a sua eficácia real exige, também, escritura pública e registo.

Estes aspetos de forma e oponibilidade devem ser confirmados junto do seu notário, uma vez que só lemos parcialmente a redação cabo-verdiana consolidada do Código Civil.

Em termos fiscais, a própria promessa pode já desencadear imposto: a cessão da posição contratual numa promessa que a permite, a revenda pelo promitente-adquirente e a procuração irrevogável que confira poderes de alienação são expressamente abrangidas pelo Código do ITI (art. 2.º, n.ºs 2 e 3).

3. A forma do ato: escritura pública e o papel do notário

O Código do Notariado cabo-verdiano contém uma norma geral (art. 81.º) que enumera, a título exemplificativo, os atos imperativamente sujeitos à forma de escritura pública, com base na criação, modificação ou extinção de direitos. A venda de um imóvel enquadra-se nesta lógica: o ato notarial é a forma de referência para transmitir a propriedade.

O notário não é uma simples testemunha. Controla a regularidade da operação, verifica a identidade das partes e a situação do bem e — como veremos — não pode lavrar a transmissão de um imóvel sem que lhe sejam apresentados o extrato da declaração de ITI e a prova do seu pagamento (Código do ITI, art. 33.º, n.º 1).

A retomar: o ato notarial estabelece a validade e a prova da venda entre as partes. Só por si, não basta para tornar a transmissão oponível a terceiros: esse efeito resulta da inscrição no registo (ver §7).

4. Documentos a reunir do lado do vendedor

Um processo de venda bem preparado evita idas e voltas. Do lado do vendedor, reúnem-se tipicamente:

a identificação das partes — documento de identidade e, tratando-se de sociedade, uma certidão de registo comercial válida;
a descrição do prédio e o número de inscrição na matriz (ou prova de declaração em curso, se o bem estiver omisso);
a prova da situação cadastral (cédula ou CIP), quando o bem esteja em zona cadastrada;
a prova da inscrição no registo (código de acesso à certidão online, ou certidão recente);
se o bem estiver arrendado, a informação sobre a ocupação em curso;
o extrato da declaração de ITI acompanhado do respetivo comprovativo de pagamento, a apresentar ao notário.

Caixa — zona cadastrada: nas zonas cadastradas, a Certidão de Identificação Predial (CIP) «substitui, para todos os efeitos legais, a certidão matricial e a certidão predial» (regime do cadastro predial, art. 28.º). É válida por um ano, salvo alteração entretanto. Fora de zona cadastrada, aplicam-se as certidões matricial e predial clássicas.

5. Pagamento e transferência de fundos: assegurar a saída

O sinal, o remanescente do preço, a moeda e a transferência transfronteiriça merecem atenção especial, sobretudo para um vendedor não-residente. Não há uma «receita» única: regista cada pagamento, identifica claramente o beneficiário e privilegia circuitos bancários documentados em vez de numerário.

Um marco útil, esse, é certo: o imposto da transmissão liquida-se antes do ato (Código do ITI, art. 15.º, n.º 1) e a prova do seu pagamento condiciona tanto o instrumento notarial como a inscrição definitiva. O calendário de pagamento do preço deve, por isso, articular-se com o do imposto.

6. O ITI: quem paga, a que taxa, como

O Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (ITI), criado pela Lei n.º 54/X/2025 (Código do ITI), é um imposto municipal sobre a transmissão. Em vigor desde 1 de janeiro de 2026, passa a separar a tributação da propriedade da tributação da transmissão (preâmbulo da Lei n.º 54/X/2025).

Incidência: o ITI incide sobre as transmissões a título oneroso do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis situados em Cabo Verde (art. 2.º, n.º 1).
Quem paga: o sujeito passivo legal é o adquirente, não o vendedor — «o imposto é devido pelas pessoas … para quem se transmitam os bens imóveis» (art. 4.º).
Taxa: 1 % em regra geral; 3 % quando o alienante ou o adquirente beneficiem de um regime de tributação privilegiada nos termos do Código Geral Tributário (art. 11.º).
Base: o valor tributável, que remete para o valor matricial ou avaliado segundo o Código do IPI.
Procedimento: a liquidação é feita por iniciativa dos interessados, mediante declaração, junto da administração fiscal municipal do lugar do bem (art. 12.º e 14.º), e precede o ato translativo (art. 15.º, n.º 1).
Pagamento: no próprio dia da liquidação ou até ao terceiro dia útil seguinte, «sob pena da transmissão ficar sem efeito» (art. 26.º, n.º 1).

O notário não pode lavrar sem o extrato da declaração nem o comprovativo de pagamento (art. 33.º, n.º 1), e responde solidariamente em caso de não pagamento.

7. Registar a transmissão no registo predial

O ato assinado no notário não fecha a saída. Falta ainda registar a transmissão no registo predial. Aplicam-se duas condições já referidas: o bem tinha de estar definitivamente inscrito em nome do vendedor antes do ato (art. 14.º), e a inscrição definitiva do adquirente depende dessa inscrição anterior (trato sucessivo, art. 44.º).

Acresce uma condição fiscal: nenhum ato relativo a imóvel sujeito a registo pode ser definitivamente registado sem prova do pagamento do ITI (Código do ITI, art. 34.º). Por outras palavras, enquanto o imposto do adquirente não estiver pago, a inscrição fica provisória.

8. Tratamento fiscal da saída: a categoria E do IRPS

É aqui que o regime cabo-verdiano mais surpreende um vendedor habituado às fiscalidades europeias.

Os ganhos que realiza ao vender um bem pertencem à categoria E (ganhos patrimoniais) do IRPS: abrange os «ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis» (Código do IRPS, art. 17.º, n.º 1, al. a). O ganho considera-se obtido no momento do ato; em caso de promessa, presume-se obtido logo que verificada a transmissão ou posse dos bens (art. 18.º).

Ponto decisivo: o rendimento é «tributado pelo seu valor bruto, sem qualquer dedução, mediante taxa liberatória e sem opção de englobamento» (art. 40.º na versão de 2014 / 41.º na republicação de 2020). Traduzindo: a base não é o lucro (preço de venda menos preço de compra), mas o valor bruto de realização. Os textos lidos não preveem dedução do preço de aquisição nem de encargos.

Caixa — a armadilha do cálculo: muitos artigos de terceiros anunciam uma «mais-valia tributada a 10 %» ou um cálculo «preço de venda menos preço de compra». Não é o que dizem os textos lidos. A retenção da categoria E está fixada em 1 % para os ganhos relativos a bens imóveis, com caráter liberatório, e incide sobre o valor bruto (Decreto-Lei n.º 6/2015, art. 12.º, n.º 1, al. a) ; Código do IRPS, art. 40.º [2014] / 41.º [republicação 2020]).

O valor de realização corresponde à contraprestação; tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecem, quando superiores, os valores considerados para o antigo IUP ou que devessem sê-lo (art. 41.º, n.º 2).

A retenção de 1 % sobre os ganhos relativos a bens imóveis é operada, no momento da transmissão, pelos notários e conservadores dos registos (Decreto-Lei n.º 6/2015, art. 12.º, n.º 1, al. a) — e não pelo próprio vendedor. Tem caráter liberatório e sem opção de englobamento: os rendimentos da categoria E estão excluídos do englobamento (Código do IRPS, art. 43.º, n.º 3, al. c).

Consequência prática, a enunciar com honestidade: à luz dos textos lidos, a tributação da saída não se apresenta como uma mais-valia líquida à francesa, mas como uma retenção liberatória de 1 % sobre o valor de realização.

9. Duas confusões a esclarecer

Primeira — ITI ≠ IRPS. O ITI é o imposto da transmissão; o seu sujeito passivo é o adquirente (1 %, ou 3 % em regime privilegiado). O IRPS da categoria E é o imposto do vendedor sobre o seu ganho. São impostos diferentes, sujeitos passivos diferentes, cálculos diferentes.

Segunda — ato notarial ≠ registo. O ato notarial vale entre as partes; a inscrição no registo torna a transmissão oponível a terceiros. Um ato perfeitamente válido mas nunca registado deixa o comprador — e por vezes o vendedor — exposto a terceiros.

10. Pontos de atenção próprios do bem vendido

O esquema geral acima aplica-se, mas certos bens exigem tratamento específico. Este guia assinala a questão e remete, sem reexplicar tudo:

Apartamento em propriedade horizontal: identificação da fração, situação do título e do registo — ver o artigo sobre propriedade horizontal.
Lote de loteamento: alvará, cessões anteriores, obras — um histórico de título muitas vezes mais complexo; ver o artigo sobre a compra de um lote.
Imóvel construído ou com obras: conformidade da construção face às autorizações; ver os artigos sobre construção e licenciamento.
Imóvel arrendado: presença de inquilino e efeito do arrendamento na venda; ver o artigo sobre arrendamento de longa duração.

Em qualquer dos casos, a verificação do título continua a ser o passo obrigatório.

FAQ

Este guia é informativo e não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal. Os textos citados devem ser confirmados na versão consolidada em vigor, e tanto a situação exata do título como o tratamento fiscal da sua operação devem ser verificados junto de um notário ou advogado local antes de qualquer compromisso.