Au Cap-Vert, les loyers que vous percevez ne relèvent pas d'un régime fiscal au hasard : ils appartiennent à une catégorie d'impôt dédiée, la **catégorie C** de l'IRPS, l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Trois chiffres structurent toute la suite — une retenue à la source de **20 %**, une déduction possible **jusqu'à 30 %** des revenus bruts **uniquement en cas d'agrégation**, et une déclaration annuelle (**Modelo 112**) à déposer **au plus tard le 31 mai**. Ce guide fiscal s'applique aussi bien aux propriétaires résidents qu'aux **non-résidents** qui louent un bien au Cap-Vert.
Ce texte n'est pas un guide de rendement ni de stratégie locative : il expose les règles d'imposition des revenus tirés de la location, texte de loi en main, et renvoie à un professionnel local pour les cas particuliers.
1. Un loyer au Cap-Vert relève d'une catégorie d'impôt précise : la catégorie C
Le Code de l'IRPS organise l'imposition des revenus en cinq catégories (art. 1.º n.º 2). Les revenus tirés de la location correspondent à la **catégorie C**, dite des *rendimentos prediais* — les revenus prédiaux, c'est-à-dire ceux qui proviennent de la mise à disposition d'un bien immobilier.
Ce que la loi range dans la catégorie C
L'art. 11.º n.º 1 définit précisément ce périmètre :
- les revenus provenant de la **cession de l'usage** de biens immobiliers **rustiques, urbains ou mixtes**, ou des **droits réels** portant sur ces biens — au premier rang desquels les **loyers** ;
- les revenus provenant de la **cession de l'exploitation** d'**établissements commerciaux ou industriels** ;
- les revenus tirés des **biens mobiliers** se trouvant dans ces établissements.
Autrement dit, qu'il s'agisse d'un logement urbain, d'une terre ou d'un local commercial, ce que vous encaissez au titre de la location entre dans la catégorie C.
Ce qui sort de la catégorie C : les locations hôtelières sous contrat écrit
L'art. 13.º prévoit une **exonération** au profit de certains revenus immobiliers qui, sinon, relèveraient de la catégorie C. Trois conditions doivent être remplies **cumulativement** :
- les biens concernés **intègrent un établissement hôtelier classé** ;
- les revenus proviennent de l'exploitation touristique effectuée par l'établissement hôtelier classé où le bien se situe ;
- une **contrat écrit d'exploitation touristique** est signé **entre le propriétaire du bien et l'exploitant de l'établissement hôtelier**.
Lorsque ces conditions sont réunies de façon cumulative, les revenus ne sont pas traités comme des revenus prédiaux de catégorie C. Cette exonération vise un montage précis — la mise à disposition d'un bien à un exploitant hôtelier classé dans le cadre d'un contrat écrit — et non la location touristique en général.
2. Qui prélève l'impôt sur vos loyers : la retenue à la source de 20 %
L'impôt n'est pas toujours payé directement par le propriétaire. Lorsque le locataire entre dans certaines catégories, c'est lui qui **opère une retenue à la source** sur le loyer et la reverse à l'État.
Le taux : 20 %
Le taux de retenue à la source sur les revenus de catégorie C est de **20 %**, retenu *por conta* — c'est-à-dire **à valoir sur l'impôt finalement dû** (art. 48.º du Code de l'IRPS, texte d'origine). Le Decreto-Lei n.º 6/2015, qui organise le régime des retenues, confirme ce taux à son **art. 10.º**.
Qui est tenu d'opérer la retenue
La retenue de 20 % doit être appliquée par les entités qui **disposent ou doivent disposer d'une comptabilité organisée**, ce qui inclut notamment :
- les **entités et organismes publics** ;
- les **organisations internationales** ;
- les **organisations non gouvernementales (ONG)**.
Le cas des petites entreprises (REMPE)
Le régime ne s'arrête pas aux grandes structures. Les **petites entreprises** (REMPE) sont **également tenues** d'opérer la retenue de **20 %** lorsqu'elles paient ou mettent à disposition un revenu de catégorie C à un **particulier** (art. 10.º n.º 2 du DL n.º 6/2015).
Récapitulatif des taux applicables à la catégorie C
La matrice officielle des retenues (DNRE) récapitule les taux ainsi :
| Situation | Taux de retenue catégorie C |
|---|---|
| Personne physique sans comptabilité organisée | 20 % |
| Personne physique avec comptabilité organisée | 20 % |
| Contribuable au régime TEU | 4 % |
| Personne collective | 0 % |
| Non-résident | 20 % |
Pour un propriétaire personne physique, la retenue de référence est de 20 % lorsque le locataire est tenu d'opérer la retenue (entité à comptabilité organisée, ou petite entreprise REMPE payant un particulier). Un locataire qui n'est pas un tel payeur n'opère pas de retenue : l'agrégation devient alors obligatoire.
3. Base imposable, agrégation et déduction de 30 %
Il faut distinguer deux choses souvent confondues : la **base** sur laquelle l'impôt est calculé, et le **régime d'imposition** (withholding/libératoire ou agrégation). C'est précisément sur ce point que la numérotation du Code a évolué entre 2014 et 2020.
Imposition sur la valeur brute via un taux libératoire
Dans sa rédaction consolidée, l'art. **37.º n.º 1** (ex-art. 36.º en 2014) pose le principe suivant :
- le revenu de catégorie C est imposé **sur sa valeur brute, sans aucune déduction**, par application du **taux libératoire**, lorsque le loyer est payé ou mis à disposition par une entité à **comptabilité organisée** ou par un contribuable REMPE en tant que petite entreprise.
L'agrégation : facultative ou obligatoire selon le payeur
Le point décisif est le suivant :
- lorsque le payeur est une **entité à comptabilité organisée** (ou une petite entreprise REMPE), l'**agrégation est simplement facultative** (*englobamento meramente facultativo*) ;
- lorsque le payeur est un **particulier**, l'**agrégation devient obligatoire**.
La déduction jusqu'à 30 %, réservée à l'agrégation
- **En cas d'agrégation**, le revenu brut de catégorie C peut faire l'objet d'une **déduction allant jusqu'à 30 %**, correspondant aux **dépenses d'entretien et de conservation** supportées par le contribuable et **justifiées par pièces** (art. 37.º n.º 2).
- **Hors agrégation**, il n'y a **pas de déduction** : l'impôt porte sur le brut.
Cette déduction est donc la contrepartie de l'agrégation : elle n'existe que si l'on agrège.
Cas particulier de la sous-location
Pour la **sous-location**, la **différence entre le loyer reçu par le sous-bailleur et le loyer qu'il paie** ne bénéficie d'**aucune déduction** (art. 37.º n.º 3, ex-art. 36.º n.º 2). Cette règle spécifique s'applique en plus des règles générales ci-dessus.
4. Propriétaire non-résident : ce qui s'applique à vous
Le régime est spécifique pour les propriétaires qui ne sont **pas résidents** au Cap-Vert et qui n'y disposent **pas d'un établissement stable**.
Retenue à caractère libératoire, sans option d'agrégation
Les revenus de catégorie C obtenus au Cap-Vert par un **non-résident** sans établissement stable sont soumis à la **retenue aux taux ci-dessus**, laquelle revêt **toujours un caractère libératoire**, **sans option d'agrégation** (art. 51.º du Code de l'IRPS, texte d'origine ; art. 13.º du DL n.º 6/2015). Autrement dit : la retenue de 20 % opérée par le locataire éteint l'impôt dû, et le non-résident ne dispose pas de la faculté d'agréger.
Quand la retenue ne peut pas s'appliquer : déclaration et agrégation obligatoires
Lorsque la retenue à la source **ne peut pas être appliquée**, l'imposition se fait alors **par déclaration et agrégation obligatoires**. C'est la seconde branche prévue par l'art. 51.º (et reprise par l'art. 13.º du DL n.º 6/2015).
En pratique, pour un non-résident, il convient donc de vérifier deux choses avec un professionnel local : (1) si le locataire est bien un payeur tenu d'opérer la retenue ; (2) dans la négative, comment déclarer et agréger les revenus.
5. Déclarer : le Modelo 112, au plus tard le 31 mai
Au-delà du prélèvement par le locataire, une obligation déclarative annuelle pèse sur le titulaire des revenus.
Qui est tenu de déclarer
Les titulaires de revenus de catégorie C sont tenus à une **déclaration annuelle de revenus** (art. 74.º n.º 1 du Code de l'IRPS), matérialisée par le **Modelo 112**, dont les instructions visent expressément les « *Rendimentos Prediais, categoria C* ».
Le délai : fin mai, soit le 31 mai
- Le **délai général** de dépôt du Modelo 112 est fixé à **fin mars** pour les **contribuables ne percevant que des revenus de catégorie A et choisissant de déclarer (dépôt alors facultatif)**, et à **fin mai** pour les **autres catégories**, donc la **catégorie C**.
- **Pour l'année 2026**, la réception du Modelo 112 par les contribuables de catégorie C est fixée **au plus tard le 31 mai**.
Comment : par voie électronique
Le dépôt se fait **par voie électronique**, via la plateforme **www.portondinosilha.cv**. Le calendrier fiscal officiel rappelle que le défaut de déclaration constitue une infraction.
6. IPI, ITI et catégorie C : trois impôts à ne pas confondre
Trois prélèvements différents coexistent autour d'un même bien immobilier. Les confondre est la source d'erreur la plus fréquente.
- **L'IPI** — impôt **annuel** assis sur la **détention** d'un bien immobilier. Il se paie indépendamment du fait que le bien soit loué ou non.
- **L'ITI** — impôt assis sur la **transmission** d'un bien immobilier, qui intervient au moment d'une vente ou d'un transfert.
- **L'IRPS catégorie C** — l'impôt sur le **revenu** que procure la location. C'est l'objet de ce guide.
Trois impôts, trois événements distincts : **détenir** (IPI), **transmettre** (ITI), **louer** (catégorie C). Si vous préparez une sortie, la fiscalité de la vente relève de l'IRPS catégorie E — voir Vendre un bien immobilier au Cap-Vert : démarches et fiscalité. Et si vous louez en courte durée, la licence correspondante obéit à une logique propre — voir Louer en courte durée au Cap-Vert : l'alojamento complementar.
7. La réforme fiscale de 2026 change-t-elle votre fiscalité locative ?
La réponse, établie par la lecture directe des textes, est **non** en ce qui concerne la catégorie C.
La réforme fiscale de 2026 porte sur **deux impôts patrimoniaux nouveaux** :
- l'**ITI** (transmission), approuvé par la **Lei n.º 54/X/2025** ;
- l'**IPI** (propriété), approuvé par la **Lei n.º 55/X/2025**.
Aucun de ces deux codes ne touche l'IRPS.
Quant à la **loi de budget de l'État pour 2026** (**Lei n.º 69/X/2025**, de 31 de dezembro), elle ne contient qu'**une seule modification** de l'IRPS : son **art. 30.º** modifie l'**art. 22.º** du Code, c'est-à-dire le **régime des résidents non habituels (RNH)**. Elle ne modifie **ni la catégorie C, ni le taux de retenue, ni le délai déclaratif**.
**En résumé** : la réforme de 2026 concerne la fiscalité du **patrimoine** (détenir, transmettre), pas la fiscalité du **revenu locatif** (catégorie C). Le régime applicable à vos loyers reste celui du Code de l'IRPS dans sa rédaction consolidée.
8. Points de vigilance
Avant de vous appuyer sur ce guide pour agir, gardez en tête les points suivants.
- **Vérifiez l'édition du texte en vigueur.** La numérotation du Code a changé : l'art. 36.º de la version d'origine (2014) est devenu l'art. 37.º dans la rédaction consolidée (republication par la Lei n.º 86/IX/2020). Citez toujours l'édition à laquelle vous vous référez. L'art. 48.º, l'art. 51.º et l'art. 74.º sont cités ici dans la numérotation d'origine.
- **Un écart de source à connaître.** Certaines pages annoncent 10 % de retenue sur les loyers. C'est inexact pour la catégorie C : les textes officiels fixent 20 %. Le taux de 10 % concerne d'autres catégories de revenus.
- **Un écart possible dans votre situation.** Selon que votre locataire est une entreprise ou un particulier, l'agrégation est facultative ou obligatoire — et l'accès à la déduction de 30 % en dépend. Le calcul vous est propre.
- **Ce guide n'est pas un conseil fiscal personnalisé.** Il expose des règles générales telles qu'elles figurent dans les textes. Pour chiffrer votre cas et remplir votre déclaration, faites appel à un **comptable local**.