L'ITI au Cap-Vert : l'impôt sur la transmission d'un bien immobilier (2026)

Le Cap-Vert a doté la transmission immobilière d'un impôt municipal propre, en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Ce guide décrit ce que le Código do ITI met à la charge de l'acquéreur — fait générateur, redevable, base, taux, déclaration, délais, rôle du notaire et du registre — à partir du texte publié au Boletim Oficial n.º 46, I Série, du 06-06-2025.

L'ITI en 2026 : un impôt municipal neuf, séparé de l'impôt sur la propriété

La Lei n.º 54/X/2025 (B.O. n.º 46, I Série, du 06-06-2025) approuve le Código do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis, en vigueur le 1er janvier 2026 (art. 4.º). Le préambule revendique la rupture : séparer la taxation de la propriété de celle de la transmission ; l'ITI « pretende tributar a aquisição dos imóveis tendo então como sujeitos passivos, em regra, o adquirente dos mesmos ».

L'impôt est municipal : il « incide sobre o valor tributável dos prédios rústicos, urbanos e mistos, situados no território de cada município, constituindo receita dos municípios onde os mesmos se localizem » (art. 1.º n.º 1). La notion de prédio (bien immobilier) est celle du Código do IPI (art. 1.º n.º 2). La Lei n.º 55/X/2025, publiée au même B.O., révoque l'ancien régime (Lei n.º 79/V/98 — impôt unique sur le patrimoine —, Decreto-Lei n.º 18/99 et législation éparse).

Qui paie l'ITI : le redevable est l'acquéreur

« O imposto é devido pelas pessoas, singulares ou coletivas, para quem se transmitam os bens imóveis » (art. 4.º) : le redevable légal est l'acquéreur. Le même article règle les cas particuliers :

partages : l'acquéreur des biens dont la valeur excède sa quote-part (al. a) ;
personne à nommer : le contractant originaire (al. b) ;
échanges : le permutant qui reçoit les biens de plus grande valeur imposable (al. c) ;
promesse cessible et cession de position contractuelle : le promettant-acquéreur primitif et chacun des successifs, sans exonération ni réduction (al. e) ;
procuration irrévocable et substabelecimento : le mandataire ou le substabelecido, sans exonération (al. f) ;
cession de position avec revente au tiers : le contractant originaire, sauf s'il déclare dans les trente jours n'avoir rien payé ni reçu au-delà du sinal (al. g).

Quelles opérations déclenchent l'ITI

L'ITI frappe les transmissions « a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional » (art. 2.º n.º 1). Sont équiparées à une transmission onéreuse (n.º 2) : les promesses d'acquisition et d'aliénation « logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja a usufruir dos bens » (al. a) ; la location-vente (al. b) ; l'acquisition de parts sociales aboutissant à 75 % du capital ou réduisant la société à deux époux mariés en communauté générale ou d'acquêts (al. c).

L'art. 2.º n.º 3 vise expressément la promesse cessible (al. a), la cession de position contractuelle (al. b), la procuration irrévocable d'aliénation — où « o representado deixe de poder revogar a procuração » (al. c) —, le substabelecimento (al. d) et la revente par le promettant-acquéreur (al. e, écartée au n.º 4 dans un cas précis). Sont aussi soumises (n.º 5) la résolution ou l'extinction du contrat-promesse intervenant plus de cinq ans après la tradition (al. a), les échanges sur la différence de valeurs (al. b) et l'excédent de quote-part en division ou partage (al. c). L'art. 3.º ajoute les transmissions par décès et les donations. Le préambule cible deux montages : les procurations irrévocables et les promesses cessibles, qui « passam a integrar a base de tributação ».

Sur quelle base : la valeur imposable

« O imposto incide sobre o valor tributável dos imóveis » (art. 7.º n.º 1). L'évaluation suit le Código do IPI (art. 9.º n.º 1). Pour les immeubles omis à la matriz (registre fiscal) ou inscrits sans valeur imposable, la valeur résulte d'une évaluation, avec un taux de 1 % (art. 7.º n.º 2). Les parties intégrantes s'ajoutent à la base (n.º 3). Le n.º 4 traite les cas de calcul (droit de superficie, dação de bens em pagamento — dation en paiement —, nue-propriété, usufruit, partages, location financière), et le n.º 5 définit le « valor constante do ato ou do contrato » — du prix aux « quaisquer encargos a que o comprador ficar legal ou contratualmente obrigado » (al. h).

Pour les droits démembrés, l'art. 8.º al. a) prévoit un barème de déduction de la valeur de la propriété séparée d'un usufruit, usage ou habitation viager, selon l'âge : de 80 % à 10 % (85 ans ou plus). Les autres cas vont de 20 % (droit de superficie perpétuel : propriété du sol) à une déduction de 10 % par période de cinq ans, avec un plafond de 80 % (superficie temporaire, al. i)) et une minoration de 30 % pour l'usage ou l'habitation hors renonciation (al. c)). Les transmissions à titre gratuit portent sur la valeur imposable (art. 10.º).

Le taux : 1 %, et 3 % en régime de fiscalité privilégiée

« A taxa do imposto é fixada em 1 % » (art. 11.º n.º 1). Le taux passe à 3 %, « não se aplicando qualquer isenção ou redução », dès que le vendeur ou l'acheteur bénéficie d'un régime de fiscalité privilégiée — « tal como definido no Código Geral Tributário » (n.º 2). Le Code renvoie ainsi au Código Geral Tributário sans en donner le contenu.

Les exonérations prévues par le code

Sont exonérés (art. 6.º n.º 1) : l'État et les collectivités locales (al. a) ; les prédios classés monuments nationaux ou immeubles d'intérêt public (al. b) ; les acquisitions par des institutions de crédit par dação em cumprimento ou en procédure d'exécution, faillite ou insolvabilité, pour réaliser des créances de prêts ou de cautions (al. c). La dação exige plus d'un an entre le premier défaut et le recours à la dation, sans relations spéciales entre créancier et débiteur (n.º 4). Les collectivités locales peuvent accorder une exonération, sur proposition approuvée par l'assemblée municipale (n.º 2) ; les avantages de diplômes spéciaux et des conventions internationales sont maintenus (n.º 3).

Le fait générateur et le moment de la liquidation

« A obrigação tributária constitui-se no momento em que ocorrer a transmissão ou em que se verificar um qualquer dos fatos a que se refere o artigo 2º » (art. 5.º n.º 1). La liquidation précède l'acte : « A liquidação do imposto precede o ato ou facto translativo dos bens » (art. 15.º n.º 1), sauf paiement ultérieur. Pour la promesse cessible, la cession de position et la procuration, elle intervient juste après leur célébration (n.º 2). Si la valeur définitive diffère de la base retenue, il y a liquidation additionnelle ou remboursement ; annulation lorsque l'acquéreur obtient une réduction de taux ou une exonération (n.º 3).

Déclarer et payer : où, quand, comment

La liquidation est de l'initiative des intéressés : déclaration de modèle officiel, remplie et déposée au service fiscal municipal de la situation du bien ou par voie électronique (art. 12.º n.º 1) ; elle est aussi requise avant l'acte en cas d'exonération (n.º 2). Son contenu est fixé à l'art. 13.º (identification des biens, valeurs, indication d'un acte du n.º 3 de l'art. 2.º). Le paiement : « no próprio dia da liquidação ou até ao terceiro dia útil seguinte », sous peine que la transmission reste sans effet (art. 26.º n.º 1) ; trente jours dans les cas judiciaires (n.º 2). La preuve ressort de la déclaration de l'art. 12.º accompagnée du justificatif de perception (art. 27.º). La prescription relève du Código Geral Tributário (art. 28.º).

Le notaire et le registre : deux verrous fiscaux

Le notaire ne peut instrumenter « sem que lhes seja apresentado o extrato da declaração referida no artigo 12º acompanhado do correspondente comprovativo da cobrança » (art. 33.º n.º 1) ; en cas d'exonération, il annote et archive le justificatif (n.º 2). Il transmet aux services fiscaux, au dernier jour des mois d'avril, juillet, octobre et janvier, la relation du trimestre écoulé (n.º 3), et il est solidairement responsable s'il n'a pas exigé le justificatif (n.º 4). Côté registre : « Nenhum facto, ato ou negócio jurídico relativo a bens imóveis sujeitos a registo, pode ser definitivamente registado sem que se mostre pago o imposto » (art. 34.º).

Cas particuliers que le code règle

Divisions, partages, ventes judiciaires : les instruments légaux servent de base à la liquidation (art. 16.º).
Droit de préférence exercé en justice : l'impôt liquidé au préféré est remboursé (art. 17.º).
Personne à nommer : déclaration écrite identifiant le tiers dans les quinze jours (art. 18.º n.º 1).
Quotité héréditaire : calcul sur la valeur des biens, corrigé dès que la quote-part est connue (art. 19.º).
Prédio omisso : liquidation sur la valeur imposable, corrigée d'office (art. 20.º).
Partie de prédio ou fraction cadastrale : discrimination ultérieure, aux frais de la Câmara Municipal (art. 21.º).
Changement de possesseurs : titres à présenter dans les trente jours ; liquidation dans les cinq jours (art. 22.º).
Valeur excessive : demande d'évaluation au titre du Código do IPI avant l'acte (art. 23.º).

Un acte qui ne se réalise pas : annulation et remboursement

Si l'acte translatif pour lequel l'impôt a été payé ne se réalise pas dans les deux ans, « fica sem efeito a liquidação » (art. 15.º n.º 4). L'annulation peut être demandée à tout moment (art. 30.º) et donne lieu à remboursement (art. 31.º). Les greffiers transmettent aux services fiscaux, jusqu'au 15 du mois suivant, les transactions opérant des transmissions imposables (art. 32.º).

ITI, IPI, IRPS : trois impôts à ne pas confondre

ITI — impôt ponctuel de transmission, dû par l'acquéreur (art. 1.º, art. 4.º) : l'objet de ce guide.
IPI — impôt annuel de détention ; le Code de l'ITI y renvoie pour la notion de prédio (art. 1.º n.º 2) et pour l'évaluation (art. 9.º).
IRPS catégorie E — impose le revenu du vendeur ; logique différente de celle de l'ITI.

Les Codes de l'IPI et de l'ITI ont remplacé le régime révoqué par la Lei n.º 55/X/2025. Pour le détail, voir les guides liés en fin d'article.

Ce qu'un acquéreur doit vérifier avant de signer

Qui est redevable — en règle générale l'acquéreur (art. 4.º).
La nature de l'opération : une promesse simple n'est pas imposable, sauf tradition ou jouissance au profit du promettant-acquéreur (art. 2.º n.º 2 al. a)).
Les clauses de cession, procuration irrévocable et substabelecimento, expressément visées (art. 2.º n.º 3).
Le taux : 1 %, ou 3 % en régime de fiscalité privilégiée (art. 11.º).
La valeur retenue : valeur imposable, complétée des parties intégrantes (art. 7.º).
Les exonérations possibles (art. 6.º).
Le calendrier : déclaration avant l'acte, paiement le jour de la liquidation ou au plus tard le troisième jour ouvrable (art. 26.º).
La preuve du paiement : sans elle, ni le notaire ni le registre ne peuvent avancer (arts 33.º et 34.º).

Questions fréquentes

Avant de vous engager

Pour situer l'ITI dans le budget global d'une acquisition, la fiscalité annuelle de détention, la sortie et l'IRPS catégorie E, ou l'effet de l'inscription, consultez les guides ci-dessous.

Cet article décrit le régime issu du Boletim Oficial n.º 46, I Série, du 06-06-2025 (Lei n.º 54/X/2025, qui approuve le Código do ITI). Aucune modification postérieure à cette publication n'a été recherchée, et ce texte n'est pas un conseil fiscal : pour votre situation particulière, consultez un professionnel.