L'impôt annuel sur la propriété immobilière au Cap-Vert : le nouveau code de l'IPI (2026)

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, détenir un bien immobilier au Cap-Vert ne relève plus de l'ancien Impôt unique sur le patrimoine (IUP), mais d'un impôt municipal annuel régi par un code entièrement nouveau : l'IPI, Imposto sobre a Propriedade de Imóveis. Le texte qui l'instaure, la Lei n.º 55/X/2025 du 6 juin 2025, a été publié au Boletim Oficial n.º 46, I Série, le 6 juin 2025, et il entre en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026 (art. 7.º de la loi). Ce guide décrit ce que le code prévoit réellement : qui paie, sur quelle base, à quel taux, quand, et comment contester.

De l'IUP à l'IPI : ce qui change au 1ᵉʳ janvier 2026

La même loi approuve deux codes distincts : le Código do IPI et le Código do ITI. Le législateur a explicitement voulu séparer la taxation de la propriété de celle de la transmission, alors que l'ancien système reposait sur un impôt unique sur le patrimoine.

Le préambule explique le diagnostic : les matrizes prediais étaient profondément obsolètes et le pays ne disposait pas d'un véritable système d'évaluation des biens. À partir de l'entrée en vigueur du nouveau code, la Lei n.º 79/V/98 du 7 décembre (qui avait créé l'IUP), le Decreto-Lei n.º 18/99 du 26 avril et toute la législation éparse relative à ces matières sont révoqués.

Qui paie l'impôt, et à quelle date

L'article 8.º fixe une règle simple : « O imposto é devido pelo proprietário do prédio a 31 de dezembro do ano a que o mesmo respeite ». C'est donc la situation au 31 décembre qui détermine qui doit l'impôt pour l'année concernée.

Le même article prévoit plusieurs cas particuliers :

en cas d'usufruit ou de droit de superficie, l'impôt est dû par l'usufruitier ou le superficiaire, après le début de la construction de l'ouvrage ou la fin de la plantation ;
est présumé propriétaire, usufruitier ou superficiaire celui qui figure — ou doit figurer — comme tel à la matriz à cette date, ou, à défaut d'inscription, celui qui à cette date a la possession du bien ;
lorsqu'un bien fait partie d'une succession indivise, l'impôt est dû par l'hoirie, représentée par le cabeça-de-casal.

À noter : l'article 8.º ne fait aucune distinction entre résidents et non-résidents. Le critère est la titularité du droit au 31 décembre, pas la résidence.

Sur quoi l'impôt est assis : prédio rústico, urbano ou misto

L'IPI frappe « o valor tributável dos prédios rústicos, urbanos e mistos, situados no território de cada município », et il constitue une recette de la commune où le bien se trouve. La taxation repose donc sur la notion de prédio (bien-fonds), et non plus sur celle d'imóvel.

Le code organise cette classification :

un prédio rústico est notamment un terrain situé hors d'une agglomération urbaine qui n'est pas classable comme terrain à construire et qui est affecté, ou normalement destiné, à une utilisation agricole, sylvicole ou d'élevage ;
un prédio urbano est tout bien qui ne doit pas être classé comme rustique ;
un prédio misto est un bien composé de parties rustique et urbaine sans partie principale unique.

Le texte comporte aussi une précision utile pour les appartements : chaque fraction autonome en régime de propriété horizontale est considérée comme un prédio à part entière pour l'application de l'IPI. Et l'on parle d'agglomération urbaine, outre les périmètres légalement délimités, pour les noyaux d'au moins dix logements desservis par des infrastructures d'équipement urbain.

Les prédios urbanos se classent en quatre espèces : habitacionais ; comerciais, industriais ou de serviços ; terrenos para construção ; et « outros ».

Comment la valeur imposable est calculée

La valeur imposable est déterminée selon les règles du code, et l'évaluation des biens relève des comissões municipais de avaliação, composées de trois experts évaluateurs (art. 26.º). L'objectif affiché est de sortir de l'appréciation subjective : le préambule insiste sur un cadre d'évaluation « totalmente assente em fatores objetivos », fondé notamment sur le coût moyen de construction, la surface brute de construction, le prix au mètre carré, la localisation, la qualité et le confort, ainsi que la vétusté.

Le code prévoit d'ailleurs un barème de coeficiente de vetustez (art. 22.º) qui va de 1 pour un bien de moins de deux ans à 0,40 pour un bien de plus de soixante ans.

Point pratique pour un acquéreur : tant que la commune n'a pas procédé à une évaluation générale des prédios urbanos de son territoire, ceux-ci sont évalués selon le code lors de la première transmission, onéreuse ou gratuite, intervenue après l'entrée en vigueur (art. 3.º de la loi).

Les taux prévus par le code

Le chapitre consacré aux taux ne comporte qu'un article. L'article 28.º dispose : « A taxa do imposto sobre a propriedade de imóveis é fixada em 0,1 % ».

S'y ajoute une règle spécifique pour les terrains à construire : la valeur imposable du terrain correspond à 10 % de la valeur des édifications prévues sur ce terrain, et c'est sur ce montant que s'applique une taxe de 0,15 % (art. 23.º).

Les aggravations : biens vacants, en ruine, dégradés

L'article 24.º prévoit une majoration pour certains biens urbains :

pour les prédios urbanos devolutos (inoccupés), les biens en ruine ou dégradés dont l'état de conservation compromet la sécurité des personnes et des biens et la salubrité publique, une taxe aggravée de 25 % s'applique sur le montant à payer ;
le texte vise également les prédios urbains dont les revêtements de façade principale ne sont pas terminés.

Un point de vigilance : la rédaction du n.º 2 de l'article 24.º renvoie à « a taxa agravada de 10 %, referida no número anterior », alors que le n.º 1 fixe 25 %. Le texte publié contient donc une ambiguïté interne, qu'il faut lire dans la version officielle avant toute application.

Ces aggravations ne sont pas figées : elles sont majorées annuellement et cumulativement de 20 %, dans la limite maximale de cinq ans, tant que les conditions qui les ont déclenchées persistent (art. 24.º n.º 4).

Précision utile : la valeur imposable des prédios urbanos en ruine est déterminée comme s'il s'agissait d'un terrain à construire, avec l'aggravation prévue à l'article 24.º (art. 25.º n.º 4).

Les exonérations

L'article 11.º énumère les biens exonérés d'IPI :

l'État et les collectivités locales ;
les prédios classés monuments nationaux ou immeubles d'intérêt public ;
les prédios appartenant aux familles inscrites aux niveaux 1 et 2 du Cadastro Social Único ;
les prédios rústicos dédiés exclusivement à la production agricole, sylvicole et d'élevage, ainsi que les constructions qui s'y trouvent et servent ces mêmes fins.

Le code précise que restent en vigueur les avantages fiscaux prévus par des diplômes spéciaux, ainsi que ceux résultant d'accords entre l'État et toute personne ou de conventions internationales.

Liquidation et paiement : février, puis avril

La liquidation est annuelle et relève du service d'administration fiscale municipal : elle se fait sur la base des informations figurant aux matrizes au 31 décembre de chaque année, et doit être effectuée jusqu'à la fin du mois de février (art. 31.º).

Le paiement, lui, intervient pendant le mois d'avril. Il peut être fractionné en deux versements égaux, échéant en avril et en septembre, lorsque le montant de la coleta est supérieur à 2.000$00 (art. 37.º n.º 1).

La note de liquidation doit distinguer les biens concernés, la valeur imposable et l'impôt dû, et des listes reprenant ces éléments sont consultables au service fiscal municipal (art. 32.º). En cas de liquidation supplémentaire ou hors délai, le contribuable est notifié pour payer dans les trente jours.

Contester l'évaluation

Si le contribuable ou la Câmara Municipal conteste le résultat de l'évaluation d'un prédio urbano, une seconde évaluation peut être demandée ou promue dans les trente jours de la notification (art. 27.º).

La commission de seconde évaluation comprend trois membres : un désigné par le service de l'administration fiscale municipale, un désigné par le contribuable (ou le contribuable lui-même) et un troisième, choisi par les parties, qui préside. La demande a effet suspensif de la fixation définitive de la valeur imposable et, par conséquent, de la liquidation de l'impôt. Le résultat peut ensuite faire l'objet d'un recours juridictionnel selon les règles générales du Código Geral Tributário.

Le plafond transitoire de +10 % sur cinq ans

Le passage à une nouvelle formule d'évaluation fait craindre des hausses brutales. La loi prévoit donc une norme transitoire de sauvegarde : si l'application du taux au montant obtenu par la nouvelle formule entraîne une augmentation d'impôt supérieure à 10 % par rapport au montant payé l'année précédente, cette augmentation est réduite jusqu'à cette limite (art. 4.º de la loi). Ce plafond ne s'applique que pendant cinq ans à compter de l'entrée en vigueur du code.

Ce que cela change concrètement pour un propriétaire étranger

Trois obligations méritent d'être anticipées :

déclarer : l'inscription et la mise à jour du bien à la matriz se font sur déclaration du contribuable, dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la survenue de l'un des faits prévus par le code (achèvement de travaux, changement de classement, fin d'exonération, etc.) ;
justifier le paiement : les entités publiques intervenant dans des actes relatifs à la constitution, la transmission, l'enregistrement ou le litige de droits sur des prédios doivent exiger la preuve de l'inscription du bien à la matriz et ne peuvent procéder à ces actes sans preuve du paiement de l'impôt dû (art. 40.º) ;
savoir que le fisc croise les données : les fournisseurs d'eau, d'énergie et de téléphone fixe doivent communiquer aux services fiscaux central et municipal, jusqu'au 31 janvier, les contrats conclus avec leurs clients et leurs modifications de l'année précédente (art. 41.º).

Check-list avant d'acquérir, puis de détenir

Vérifier la classification réelle du bien : rústico, urbano, misto, et, pour un urbano, son espèce (habitação, commerce, terrain à construire).
Vérifier la situation à la matriz : le bien est-il inscrit, à jour, et au nom du vendeur ?
Anticiper la première évaluation si la commune n'a pas encore réalisé d'évaluation générale : elle intervient à la première transmission.
Prévoir le calendrier : liquidation jusqu'à fin février, paiement en avril.
Si le bien reste inoccupé, en ruine ou dégradé, intégrer l'aggravation et son cumul annuel dans le coût de détention.
Conserver les justificatifs de paiement : ils peuvent être exigés pour des actes portant sur des droits réels.
En cas de désaccord sur la valeur, agir dans le délai de trente jours.

Questions fréquentes

Avant de signer : chiffrer la détention, pas seulement l'achat

Le prix d'achat n'est qu'une partie du coût. Entre la valeur imposable, les taux, les aggravations éventuelles et le calendrier de paiement, la détention annuelle se prépare en amont, idéalement avant la signature. Comparez les biens avec leur coût réel de détention en tête, en vous appuyant sur les pièces du dossier.

Pour aller plus loin sur les étapes liées à la propriété, parcourez aussi nos guides sur l'achat d'un lot dans un lotissement et sur la location de courte durée, accessibles depuis le blog.

Ce guide décrit le texte publié au Boletim Oficial n.º 46, I Série, du 6 juin 2025. Aucune modification postérieure n'a été recherchée. Il ne constitue pas un conseil fiscal : pour une situation concrète, consultez un professionnel au Cap-Vert.