Em Cabo Verde, as rendas que recebe não caem num regime fiscal ao acaso: pertencem a uma categoria de imposto própria, a **categoria C** do IRPS, o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares. Três números enquadram tudo o que se segue — uma retenção na fonte de **20%**, uma dedução possível **até 30%** do rendimento bruto **apenas em caso de englobamento**, e uma declaração anual (**Modelo 112**) a entregar **até 31 de maio, no limite**. Este guia fiscal diz respeito tanto aos proprietários residentes como aos **não residentes** que arrendam um imóvel em Cabo Verde.
Não é um guia de rentabilidade nem de estratégia de arrendamento: expõe as regras de tributação dos rendimentos da locação, com os textos legais à vista, e remete para um profissional local nos casos concretos.
1. Uma renda em Cabo Verde cai numa categoria de imposto precisa: a categoria C
O Código do IRPS organiza a tributação dos rendimentos em cinco categorias (art. 1.º n.º 2). Os rendimentos da locação correspondem à **categoria C**, designada por *rendimentos prediais* — isto é, os que provêm da cedência do uso de um bem imóvel.
O que a lei inclui na categoria C
O art. 11.º n.º 1 define com precisão esse âmbito:
- os rendimentos provenientes da **cedência do uso** de bens imóveis **rústicos, urbanos ou mistos**, ou de **direitos reais** que sobre eles recaiam — desde logo as **rendas**;
- os rendimentos provenientes da **cessão de exploração** de **estabelecimentos comerciais ou industriais**;
- os rendimentos dos **bens móveis** existentes nesses estabelecimentos.
Por outras palavras: seja uma habitação urbana, um terreno ou um espaço comercial, aquilo que recebe a título de renda entra na categoria C.
O que fica de fora da categoria C: as rendas hoteleiras sob contrato escrito
O art. 13.º prevê uma **isenção** a favor de certos rendimentos prediais que, de outro modo, cairiam na categoria C. Três condições têm de se verificar **cumulativamente**:
- os bens em causa **integram um estabelecimento hoteleiro classificado**;
- os rendimentos provêm da exploração turística efetuada pelo estabelecimento hoteleiro classificado onde o imóvel se situa;
- existe um **contrato escrito de exploração turística** assinado **entre o proprietário do imóvel e o operador do estabelecimento hoteleiro**.
Quando estas condições se reúnem cumulativamente, os rendimentos não são tratados como rendimentos prediais da categoria C. Esta isenção visa um arranjo preciso — a cedência de um bem a um operador hoteleiro classificado ao abrigo de um contrato escrito — e não o arrendamento turístico em geral.
2. Quem cobra o imposto sobre as suas rendas: a retenção na fonte de 20%
O imposto nem sempre é pago diretamente pelo proprietário. Quando o inquilino se enquadra em certas categorias, é ele que **opera a retenção na fonte** sobre a renda e a entrega ao Estado.
A taxa: 20%
A taxa de retenção na fonte sobre os rendimentos da categoria C é de **20%**, retida *por conta* — ou seja, **a título de valor a descontar no imposto devido a final** (art. 48.º do Código do IRPS, texto original). O Decreto-Lei n.º 6/2015, que organiza o regime das retenções, confirma essa taxa no seu **art. 10.º**.
Quem está obrigado a reter
A retenção de 20% deve ser aplicada pelas entidades que **disponham ou devam dispor de contabilidade organizada**, incluindo nomeadamente:
- as **entidades e organismos públicos**;
- as **organizações internacionais**;
- as **organizações não governamentais (ONG)**.
O caso das pequenas empresas (REMPE)
O regime não se fica pelas grandes estruturas. As **pequenas empresas** (REMPE) estão **igualmente obrigadas** a operar a retenção de **20%** quando pagam ou colocam à disposição um rendimento da categoria C a um **particular** (art. 10.º n.º 2 do DL n.º 6/2015).
Resumo das taxas aplicáveis à categoria C
A matriz oficial das retenções (DNRE) resume as taxas do seguinte modo:
| Situação | Taxa de retenção da categoria C |
|---|---|
| Pessoa singular sem contabilidade organizada | 20% |
| Pessoa singular com contabilidade organizada | 20% |
| Contribuinte no regime TEU | 4% |
| Pessoa coletiva | 0% |
| Não residente | 20% |
Para um proprietário pessoa singular, a taxa de referência da retenção é 20% quando o inquilino está obrigado a reter (entidade com contabilidade organizada, ou pequena empresa REMPE que pague a um particular). Um inquilino que não seja esse pagador não opera retenção: o englobamento torna-se então obrigatório.
3. Base tributável, englobamento e dedução de 30%
Importa distinguir duas coisas que muitas vezes se confundem: a **base** sobre a qual o imposto é calculado e o **regime de tributação** (retenção/taxa liberatória ou englobamento). É precisamente neste ponto que a numeração do Código evoluiu entre 2014 e 2020.
Tributação pelo valor bruto mediante taxa liberatória
Na sua redação consolidada, o art. **37.º n.º 1** (antigo art. 36.º em 2014) estabelece o seguinte princípio:
- o rendimento da categoria C é tributado **pelo seu valor bruto, sem qualquer dedução**, mediante a aplicação da **taxa liberatória**, quando a renda é paga ou colocada à disposição por uma entidade com **contabilidade organizada** ou por um contribuinte REMPE na categoria de pequena empresa.
O englobamento: facultativo ou obrigatório conforme o pagador
O ponto decisivo é este:
- quando o pagador é uma **entidade com contabilidade organizada** (ou uma pequena empresa REMPE), o **englobamento é meramente facultativo**;
- quando o pagador é um **particular**, o **englobamento é obrigatório**.
A dedução até 30%, reservada ao englobamento
- **Em caso de englobamento**, o rendimento bruto da categoria C pode beneficiar de uma **dedução até 30%**, correspondente às **despesas de manutenção e conservação** suportadas pelo contribuinte e **documentalmente comprovadas** (art. 37.º n.º 2).
- **Sem englobamento**, **não há dedução**: o imposto incide sobre o bruto.
Esta dedução é, portanto, a contrapartida do englobamento: só existe se englobar.
Caso particular da sublocação
Na **sublocação**, a **diferença entre a renda recebida pelo sublocador e a renda paga por este** não beneficia de **qualquer dedução** (art. 37.º n.º 3, antigo art. 36.º n.º 2). Esta regra específica aplica-se além das regras gerais acima.
4. Proprietário não residente: o que se aplica no seu caso
O regime é específico para os proprietários que **não são residentes** em Cabo Verde e que aí **não dispõem de estabelecimento estável**.
Retenção de caráter liberatório, sem opção de englobamento
Os rendimentos da categoria C obtidos em Cabo Verde por um **não residente** sem estabelecimento estável estão sujeitos à **retenção às taxas acima**, a qual reveste **sempre caráter liberatório**, **sem opção de englobamento** (art. 51.º do Código do IRPS, texto original; art. 13.º do DL n.º 6/2015). Por outras palavras: a retenção de 20% operada pelo inquilino extingue o imposto devido, e o não residente não tem a faculdade de englobar.
Quando a retenção não pode aplicar-se: declaração e englobamento obrigatórios
Quando a retenção na fonte **não pode ser aplicada**, a tributação faz-se então **por declaração e englobamento obrigatórios**. É o segundo ramo previsto no art. 51.º (e retomado pelo art. 13.º do DL n.º 6/2015).
Na prática, para um não residente, convém por isso verificar duas coisas com um profissional local: (1) se o inquilino é de facto um pagador obrigado a reter; (2) na negativa, como declarar e englobar os rendimentos.
5. Declarar: o Modelo 112, até 31 de maio, no limite
Para além da retenção pelo inquilino, recai sobre o titular dos rendimentos uma obrigação declarativa anual.
Quem está obrigado a declarar
Os titulares de rendimentos da categoria C estão obrigados a uma **declaração anual de rendimentos** (art. 74.º n.º 1 do Código do IRPS), materializada no **Modelo 112**, cujas instruções abrangem expressamente os «*Rendimentos Prediais, categoria C*».
O prazo: fim de maio, ou seja, 31 de maio
- O **prazo geral** de entrega do Modelo 112 é fixado no **fim do mês de março** para os **contribuintes que auferem apenas rendimentos da categoria A e optam por declarar (sendo então a entrega facultativa)**, e no **fim do mês de maio** para as **outras categorias**, portanto a **categoria C**.
- **Para o ano de 2026**, a entrega do Modelo 112 pelos contribuintes da categoria C está fixada **até 31 de maio**.
Como: por via eletrónica
A entrega é feita **por via eletrónica**, através da plataforma **www.portondinosilha.cv**. O calendário fiscal oficial recorda que a falta de entrega constitui infração.
6. IPI, ITI e categoria C: três impostos a não confundir
Coexistem três encargos diferentes em torno do mesmo imóvel. Confundi-los é a fonte de erro mais frequente.
- **O IPI** — imposto **anual** incidente sobre a **titularidade** de um imóvel. Paga-se independentemente de o imóvel estar arrendado ou não.
- **O ITI** — imposto incidente sobre a **transmissão** de um imóvel, que ocorre no momento de uma venda ou de uma transferência.
- **O IRPS categoria C** — o imposto sobre o **rendimento** que o arrendamento proporciona. É o objeto deste guia.
Três impostos, três momentos distintos: **ter** (IPI), **transmitir** (ITI), **arrendar** (categoria C). Se prepara uma saída, a fiscalidade da venda cai no IRPS categoria E — ver Vender um imóvel em Cabo Verde: como fazer. E se arrenda em curta duração, a licença respetiva obedece a uma lógica própria — ver Alojamento complementar em Cabo Verde: como licenciar.
7. A reforma fiscal de 2026 altera a sua fiscalidade de arrendamento?
A resposta, apurada pela leitura direta dos textos, é **não** no que toca à categoria C.
A reforma fiscal de 2026 incide sobre **dois impostos patrimoniais novos**:
- o **ITI** (transmissão), aprovado pela **Lei n.º 54/X/2025**;
- o **IPI** (propriedade), aprovado pela **Lei n.º 55/X/2025**.
Nenhum destes dois códigos toca no IRPS.
Quanto à **lei do orçamento do Estado para 2026** (**Lei n.º 69/X/2025**, de 31 de dezembro), contém apenas **uma alteração** ao IRPS: o seu **art. 30.º** altera o **art. 22.º** do Código, ou seja, o **regime dos residentes não habituais (RNH)**. Não altera **nem a categoria C, nem a taxa de retenção, nem o prazo declarativo**.
**Em resumo**: a reforma de 2026 diz respeito à fiscalidade do **património** (ter, transmitir) e não à fiscalidade do **rendimento de arrendamento** (categoria C). O regime aplicável às suas rendas continua a ser o do Código do IRPS na sua redação consolidada.
8. Pontos de atenção
Antes de se apoiar neste guia para agir, tenha presentes os pontos seguintes.
- **Verifique a edição do texto em vigor.** A numeração do Código mudou: o art. 36.º da versão original (2014) passou a art. 37.º na redação consolidada (republicação pela Lei n.º 86/IX/2020). Indique sempre a edição a que se refere. Os art. 48.º, 51.º e 74.º são aqui citados na numeração original.
- **Um desvio de fonte a conhecer.** Algumas páginas anunciam 10% de retenção sobre as rendas. Isso é incorreto para a categoria C: os textos oficiais fixam 20%. A taxa de 10% diz respeito a outras categorias de rendimentos.
- **Uma diferença possível no seu caso.** Consoante o seu inquilino seja uma empresa ou um particular, o englobamento é facultativo ou obrigatório — e o acesso à dedução de 30% depende disso. O cálculo é próprio de cada situação.
- **Este guia não é um aconselhamento fiscal personalizado.** Expõe regras gerais tal como constam dos textos. Para apurar o seu caso e preencher a sua declaração, recorra a um **contabilista local**.