Comprar imóvel em Cabo Verde a partir do estrangeiro

Vive em Portugal, em França, no Luxemburgo ou nos Estados Unidos e pensa comprar uma casa ou um terreno em Cabo Verde. Seja estrangeiro ou membro da diáspora cabo-verdiana, encontrar o imóvel raramente é o mais difícil. O verdadeiro desafio é acompanhar um processo local a milhares de quilómetros sem perder o controlo dos documentos nem do dinheiro.

Este guia segue a ordem real de uma aquisição, da proposta até à inscrição no registo predial, e depois o que um proprietário não residente tem de cumprir todos os anos.

Um estrangeiro pode comprar imóveis em Cabo Verde?

As regras analisadas nos nossos guias não dependem da nacionalidade nem da residência: o imposto anual sobre a propriedade é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro, sem distinção entre residentes e não residentes, e o processo de venda aplica-se também a quem vende a partir do estrangeiro. Isto não substitui um parecer jurídico sobre o seu caso.

Na prática, peça ao notário que confirme, antes de qualquer pagamento, que nenhuma regra específica se aplica à sua situação: compra em nome próprio ou através de uma sociedade, tipo de imóvel, terreno agrícola ou projeto de exploração turística. Sobre este último ponto, o nosso guia do alojamento complementar lembra que um requerente de nacionalidade estrangeira tem de apresentar título de residência, documento equivalente ou cópia do pedido de residência para explorar esse tipo de alojamento.

Quais são as etapas, da proposta ao registo?

A compra decorre em seis fases: verificar o título, assinar um contrato-promessa com sinal, declarar e pagar o imposto de transmissão, celebrar a escritura pública no notário, inscrever a aquisição no registo predial e atualizar a situação fiscal do imóvel. Saltar uma fase, ou trocar a ordem de duas, quase sempre cria um bloqueio mais tarde.

• Verificar o título: obter uma certidão predial recente e confirmar que o imóvel está inscrito definitivamente em nome do vendedor. Sem isso, a transmissão não pode ser titulada (princípio do trato sucessivo, art. 14.º do Código do Registo Predial).
• Assinar a promessa de compra e venda: fixa o preço, o prazo e as condições. A quantia entregue nesta fase presume-se sinal.
• Liquidar o ITI: é o adquirente quem deve este imposto de transmissão (1 % em regra, 3 % em caso de regime de tributação privilegiada). Declara-se antes da escritura e paga-se no próprio dia ou, o mais tardar, no terceiro dia útil seguinte.
• Celebrar a escritura pública: o notário não pode lavrar a venda sem o extrato da declaração de ITI e o comprovativo de pagamento.
• Inscrever no registo predial: o pedido deve, em princípio, ser feito nos três meses seguintes à escritura, e o registo só fica definitivo com a prova do pagamento do ITI.
• Atualizar a matriz: o imóvel tem de constar em seu nome para efeitos do imposto anual.

O que se pode tratar à distância e o que exige presença local?

A pesquisa, a triagem dos anúncios, boa parte da verificação documental e a preparação do imposto podem avançar a partir do estrangeiro. A vistoria técnica, a assinatura da escritura e o acompanhamento no registo exigem a sua presença ou a de uma pessoa de confiança, independente do vendedor, que atue em seu nome com poderes escritos.

Uma procuração restrita em vez de poderes gerais

Se não puder deslocar-se, a pergunta não é só quem o representa, mas para que atos exatamente. Limite os poderes ao imóvel identificado, a um preço máximo e aos atos necessários. Antes de assinar o que quer que seja no país onde vive, pergunte ao notário cabo-verdiano que forma vai aceitar: língua, tradução, autenticação. Tenha também presente que o Código do ITI abrange expressamente a procuração irrevogável que confira poderes de alienação; um mandato muito amplo não é, portanto, uma mera formalidade.

Como transferir o dinheiro sem fragilizar o processo?

Cada pagamento deve poder ser ligado a um documento: o contrato-promessa para o sinal, a declaração para o ITI, a escritura para o remanescente. Use transferências bancárias para um beneficiário claramente identificado, nunca dinheiro em numerário, e acerte o calendário do preço com o do imposto, que tem de estar pago antes da assinatura.

Para comparar valores, o escudo tem paridade fixa com o euro: 1 EUR corresponde a 110,265 CVE. Confirme mesmo assim as comissões do seu banco e o prazo de chegada: uma transferência internacional que caia depois do terceiro dia útil a seguir à liquidação do ITI pode deixar a transmissão sem efeito.

• Pagar o sinal antes de ler uma certidão predial em nome do vendedor.
• Aceitar novos dados bancários enviados por mensagem, mesmo de alguém conhecido.
• Transferir para a conta pessoal de um intermediário sem mandato escrito do vendedor.
• Deixar grafias diferentes do seu nome no passaporte, na promessa e na escritura.
• Confiar numa certidão com mais de um ano: é válida por um ano e pode ser renovada.
• Não guardar os comprovativos de transferência: vão ser precisos na revenda.

Que obrigações ficam depois da compra para quem vive fora?

Como proprietário, paga o IPI, o imposto municipal anual em vigor desde 1 de janeiro de 2026, resida ou não em Cabo Verde. O pagamento faz-se em abril, podendo ser dividido em duas prestações (abril e setembro) quando o montante ultrapassa 2.000$00. Há ainda alterações a declarar à matriz e, num apartamento, as despesas do condomínio.

Organize três coisas logo na assinatura: declarar à matriz, no prazo de noventa dias, os factos previstos no código (conclusão de obras, por exemplo); orçamentar o agravamento de 25 % aplicável a prédios urbanos devolutos; e guardar os comprovativos de pagamento, que podem ser exigidos em qualquer ato posterior. Alguém no local deve receber o correio e avisá-lo.

Como preparar desde já uma futura revenda?

O futuro comprador vai exigir o mesmo que o leitor exige hoje: imóvel inscrito definitivamente em seu nome, matriz atualizada e pagamentos rastreáveis. Arquive desde a compra a escritura, o comprovativo do ITI, a certidão após o registo, os recibos do IPI e as eventuais licenças de obras.

Do lado fiscal, o ganho do vendedor enquadra-se na categoria E do IRPS, com uma retenção liberatória de 1 % sobre o valor bruto de realização, feita pelo notário ou pelo conservador. Um processo completo evita sobretudo que uma venda fique parada durante meses por um registo que ficou provisório.

Informação geral: o seu processo deve ser revisto por um notário ou advogado em Cabo Verde antes de qualquer compromisso.