Vous vivez en France, au Portugal, au Luxembourg ou aux États-Unis, et vous envisagez d'acheter un logement ou un terrain au Cap-Vert. Que vous soyez de nationalité étrangère ou membre de la diaspora, la difficulté principale n'est pas de trouver un bien : c'est de suivre une procédure locale à plusieurs milliers de kilomètres, sans perdre la maîtrise des documents ni de l'argent.
Ce guide suit l'ordre réel d'une acquisition, de l'offre jusqu'à l'inscription au registre foncier, puis ce qui vous attend chaque année comme propriétaire non résident.
Un acheteur étranger a-t-il le droit d'acquérir au Cap-Vert ?
Les mécanismes décrits dans nos guides ne reposent pas sur la nationalité ni sur la résidence : l'impôt annuel sur la propriété est dû par le propriétaire au 31 décembre, sans distinction entre résidents et non-résidents, et la procédure de vente vaut aussi pour un vendeur vivant hors du pays. Cela ne remplace pas un avis juridique sur votre cas précis.
Concrètement, faites confirmer par le notaire, avant tout versement, qu'aucune règle particulière ne s'applique à votre situation : achat en nom propre ou via une société, type de bien, terrain agricole, projet d'exploitation touristique. Sur ce dernier point, notre guide de l'alojamento complementar rappelle qu'un demandeur de nationalité étrangère doit fournir un titre de résidence, un équivalent ou la copie de sa demande pour exploiter ce type d'hébergement.
Dans quel ordre se déroule l'achat, de l'offre à l'inscription ?
L'achat suit six temps : vérifier le titre, signer une promesse avec un sinal, déclarer et payer l'impôt de transmission, signer l'escritura pública chez le notaire, inscrire l'acquisition au registre foncier, puis mettre à jour la situation fiscale du bien. Sauter une étape, ou en inverser deux, crée presque toujours un blocage plus tard.
- Vérifier le titre : obtenir une certidão predial récente et contrôler que le bien est inscrit à titre définitif au nom du vendeur. Sans cela, la transmission ne peut pas être titrée (principe du trato sucessivo, art. 14.º du Código do Registo Predial).
- Signer la promesse de compra e venda : elle fixe prix, délai et conditions. La somme versée à ce stade est présumée constituer un sinal.
- Liquider l'ITI : c'est l'acquéreur qui doit cet impôt de transmission (1 % en règle générale, 3 % en cas de régime de fiscalité privilégiée). Il se déclare avant l'acte et se paie le jour même ou au plus tard le troisième jour ouvrable.
- Signer l'escritura pública : le notaire ne peut pas instrumenter la vente sans l'extrait de déclaration d'ITI et la preuve de son paiement.
- Inscrire l'acquisition au registo predial : la demande se fait en principe dans les trois mois suivant l'acte, et l'inscription ne devient définitive qu'avec la preuve du paiement de l'ITI.
- Mettre à jour la matriz : le bien doit apparaître à votre nom pour l'impôt annuel.
Que peut-on faire à distance, et que faut-il faire sur place ?
La recherche, le tri des annonces, une partie des vérifications documentaires et la préparation de l'impôt peuvent avancer depuis l'étranger. La visite technique, la signature de l'acte et le suivi au registre demandent votre présence ou celle d'une personne de confiance, indépendante du vendeur, qui agit pour vous avec un pouvoir écrit.
| Étape | Depuis l'étranger | Sur place, vous ou votre représentant |
|---|---|---|
| Sélection des biens | Comparer les annonces, demander photos, plans et documents | Confirmer que le bien visité est bien celui du dossier |
| Vérification du titre | Les certidões peuvent être demandées en ligne via le Portal da Justiça | Faire relire le dossier par un professionnel local |
| État du bien | Visite vidéo en direct pour un premier tri | Contrôle technique par une personne sans lien avec la vente |
| Promesse et sinal | Négocier les clauses par écrit | Signer, ou faire signer avec un pouvoir limité |
| Acte et registre | Préparer les fonds et les pièces d'identité | Signature de l'escritura, dépôt et suivi de l'inscription |
Rédiger une procuration étroite plutôt qu'un pouvoir général
Si vous ne pouvez pas venir, la question n'est pas seulement « qui me représente ? », mais « pour quels actes exactement ? ». Limitez le pouvoir au bien identifié, au prix maximal et aux actes nécessaires. Demandez au notaire cap-verdien, avant de signer quoi que ce soit dans votre pays, la forme qu'il acceptera : langue, traduction, authentification. Gardez aussi en tête que le Código do ITI vise expressément la procuration irrévocable conférant un pouvoir d'aliénation : un mandat très large n'est donc pas une simple formalité.
Comment transférer l'argent sans fragiliser le dossier ?
Chaque versement doit pouvoir être relié à un document : la promesse pour le sinal, la déclaration pour l'ITI, l'acte pour le solde. Passez par des virements bancaires vers un bénéficiaire clairement identifié, jamais en espèces, et calez le calendrier du prix sur celui de l'impôt, qui doit être payé avant la signature.
Pour comparer les montants, l'escudo est arrimé à l'euro au taux fixe de 1 EUR pour 110,265 CVE. Vérifiez néanmoins les frais de votre banque et le délai de réception : un virement international qui arrive après le troisième jour ouvrable suivant la liquidation de l'ITI peut faire tomber la transmission.
- Payer le sinal avant d'avoir lu une certidão predial au nom du vendeur.
- Accepter un changement de coordonnées bancaires reçu par messagerie, même d'un interlocuteur connu.
- Virer sur le compte personnel d'un intermédiaire sans mandat écrit du vendeur.
- Laisser apparaître des orthographes différentes de votre nom entre passeport, promesse et acte.
- Se fier à une certidão de plus d'un an : sa validité est d'un an, renouvelable.
- Ne pas conserver les preuves de virement : elles seront utiles à la revente.
Quelles obligations après l'achat quand on vit à l'étranger ?
Une fois propriétaire, vous devez l'IPI, l'impôt municipal annuel en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, que vous résidiez ou non au Cap-Vert. Le paiement intervient en avril, avec la possibilité de payer en deux fois (avril et septembre) lorsque le montant dépasse 2.000$00. Il faut aussi déclarer certains changements à la matriz et, pour un appartement, payer les charges communes.
Organisez trois choses dès la signature : déclarer à la matriz, dans les quatre-vingt-dix jours, les faits prévus par le code (achèvement de travaux, par exemple) ; budgéter la majoration de 25 % prévue pour un logement urbain inoccupé ; conserver les quittances, exigibles pour tout acte ultérieur. Une personne sur place doit recevoir le courrier et vous prévenir.
Comment préparer dès aujourd'hui une revente future ?
Votre futur acheteur exigera ce que vous exigez aujourd'hui : un bien inscrit à titre définitif à votre nom, une matriz à jour et des paiements tracés. Classez dès l'achat l'acte, la preuve d'ITI, la certidão après inscription, les quittances d'IPI et les autorisations de travaux éventuelles.
Côté fiscalité, le gain du vendeur relève de la catégorie E de l'IRPS, avec une retenue libératoire de 1 % calculée sur la valeur brute de réalisation et opérée par le notaire ou le conservateur. Un dossier complet évite surtout qu'une vente ne bloque des mois parce qu'une inscription était restée provisoire.
Questions fréquentes sur l'achat depuis l'étranger
Information générale uniquement : votre dossier doit être relu par un notaire ou un avocat au Cap-Vert avant tout engagement.