Acheter un bien immobilier au Cap-Vert à distance : procuration, représentation et vérifications

Vous pouvez acheter au Cap-Vert sans être sur place — à condition de donner à quelqu'un d'autre un pouvoir de représentation en bonne et due forme, utilisé ensuite devant un notaire. Ce guide décrit, à partir des sources officielles cap-verdiennes, comment préparer une procuration depuis l'étranger, ce que le notaire exigera au moment de l'acte, et les points qu'un mandat improvisé ne réglera pas.

Acheter à distance, c'est d'abord se faire représenter

La procuration est l'acte par lequel une personne transfère volontairement à une autre des pouvoirs de représentation : « o ato pelo qual uma pessoa transfere voluntariamente poderes de representação para outra » (portail consulaire officiel du Cap-Vert).
Vous n'êtes pas obligé de vous déplacer : la page consulaire officielle précise que « a redação de uma procuração requer a presença do interessado presencialmente ou online por videoconferência ». La présence du mandant est donc requise, en personne ou par visioconférence.
Deux itinéraires officiels sont proposés : la demande en ligne, ou l'accueil en présentiel dans une mission diplomatique cap-verdienne.
Pièces à prévoir dès le départ : votre document d'identité, et une photocopie du document d'identité du procurador.
Qui instrumente l'acte : un notaire cap-verdien, ou un agent consulaire cap-verdien — les agents consulaires cap-verdiens exercent, exceptionnellement, des fonctions notariales, et leurs actes suivent le Código do Notariado (art. 3.º n.º 1 al. a) et n.º 3).

La demande en ligne sur le portail de l'État

Le portail unique de l'État (Portal Único) propose une demande de procuration en ligne. La page officielle rappelle que « a redação de uma Procuração requer a presença do interessado presencialmente ou na videoconferência » et énumère les documents nécessaires : le document d'identité du mandant et une photocopie du document d'identité du procurador. La signature et le suivi de la demande se font ensuite dans l'espace « Meus Pedidos », sur le portail ou dans l'application Gov.cv.

Rien n'indique que cette voie en ligne soit ouverte de la même manière à un acheteur non cap-verdien : avant de compter sur elle, demandez à la mission diplomatique ou au consulat compétent quel itinéraire s'applique à votre situation, et sous quelle forme la signature sera recueillie.

Ce que le Código do Notariado prévoit pour les procurations

Le Código do Notariado consacre une disposition dédiée aux procurações e substabelecimentos : l'article 116.º.
Le même code organise l'archivage de l'original de certaines des procurations visées par cette disposition : elles sont enregistrées au livre des instruments avulsos (art. 15.º n.º 1 al. b) et art. 28.º n.º 2 al. e)), et l'index des actes couvre les procurations présentées pour instruire un acte lorsque les pouvoirs ne sont pas limités à cet acte (art. 24.º n.º 5).
Conséquence pratique : une procuration destinée à un acte notarié n'est pas un simple papier privé. Elle entre dans le circuit notarial, et c'est le notaire qui apprécie si elle est présentable et suffisante.
Les règles de fond sur l'étendue des pouvoirs de représentation relèvent du droit civil cap-verdien : faites-les arrêter, dans votre cas concret, par un professionnel au Cap-Vert ou par le consulat, plutôt que de recopier un mandat générique.

Documents venus de l'étranger : légalisation, apostille, traduction

Les documents passés à l'étranger, conformément à la loi locale, « são admitidos para instruir actos notariais, independentemente de prévia legalização » (art. 44.º n.º 1 du Código do Notariado).
La légalisation reste toutefois le filet de sécurité : « se houver fundadas dúvidas acerca da autenticidade do documento apresentado, pode ser exigida a sua legalização » (art. 44.º n.º 2).
Un document rédigé en langue étrangère doit être accompagné d'une traduction (art. 44.º n.º 3), qui peut être faite notamment par un notaire cap-verdien, par le consulat cap-verdien du pays concerné, par le consulat de ce pays au Cap-Vert, ou par un traducteur idoine.
Apostille : le Cap-Vert est partie à la convention de La Haye, et les documents apostillés valent dans les États signataires. Au Cap-Vert, seules la Direction générale des registres et du notariat (Ministère de la Justice) et la Direction générale des affaires consulaires (Ministère des Affaires étrangères et des Communautés) peuvent apostiller : « As missões diplomáticas de Cabo Verde não são competentes para apostilar documentos » (portail consulaire officiel).
Voie consulaire alternative : un document authentique étranger est considéré comme légalisé dès lors que la signature du fonctionnaire est reconnue par l'agent diplomatique ou consulaire cap-verdien et que cet agent est authentifié par le selo branco consulaire.

Ce que le notaire vérifie et mentionne

L'instrument notarial doit mentionner « as procurações e os documentos relativos ao instrumento que justifiquem a qualidade de procurador e de representante » (art. 46.º n.º 1 al. e)) : la procuration doit donc exister, et couvrir réellement l'acte.
Lorsque le mandat donne pouvoir d'accomplir des actes soumis à registre, il doit comporter les mentions spéciales prévues par le code, dont l'identité du conjoint et le régime de biens s'il y a mariage (art. 47.º n.º 2).
Le notaire vérifie l'identité par connaissance personnelle, par présentation de la pièce d'identité ou — pour les étrangers et les nationaux résidant habituellement à l'étranger — par le passeport (art. 48.º n.º 1).
Enfin, l'acte translatif de droits sur un immeuble ne peut être dressé que si le bien est « definitivamente inscrito a favor da pessoa de quem se adquire » ; la preuve se fait par le code d'accès à la certidão on line ou par une certidão délivrée depuis moins d'un an (art. 54.º n.º 2 et n.º 5).

Révoquer la procuration

Le service consulaire officiel consacre une rubrique dédiée à la révocation : « A revogação permite ao Outorgante retirar os poderes dados ao procurador. » Le mandant peut donc retirer les pouvoirs qu'il a donnés.
En pratique, une révocation utile s'accompagne de traces écrites : conservez une copie de l'acte de révocation, informez par écrit le procurador, et signalez la révocation au notaire ou au consulat qui détient ou a instruit l'acte, afin qu'aucun acte postérieur ne soit passé sur la base d'un mandat caduc.

Ce qu'une procuration ne permet pas de contourner

Un titre non inscrit au nom du vendeur. Le notaire ne peut dresser la transmission que si le bien est définitivement inscrit au nom de celui dont vous acquérez (art. 54.º n.º 2). Aucune procuration ne dispense de cette vérification.
Une apostille délivrée par la mauvaise autorité. Les missions diplomatiques cap-verdiennes ne peuvent pas apostiller des documents ; l'apostille se demande au Cap-Vert à la Direction générale des registres et du notariat ou à la Direction générale des affaires consulaires.
Un mandat vague. Le notaire ne pourra mentionner que les pouvoirs réellement conférés (art. 46.º n.º 1 al. e)). Un mandat général, sans objet ni limites, ne remplace pas la description précise du ou des actes autorisés.
L'absence de pièce d'identité recevable. Pour un étranger, le notaire vérifie l'identité notamment par le passeport (art. 48.º n.º 1) : votre dossier doit être cohérent de bout en bout.

Check-list avant signature

Réunir votre document d'identité et la photocopie du document d'identité du procurador.
Écrire les pouvoirs de manière délimitée : quels actes, quel bien, quelles limites.
Prévoir les mentions spéciales (conjoint, régime de biens) si l'acte est soumis à registre.
Préparer le dossier légalisation / apostille et traduction.
Vérifier que le titre du vendeur est inscrit, avec une certidão récente.
Arrêter par écrit les conditions de révocation.
Si l'achat porte sur un terrain, prévoir les pièces propres au régime du lotissement.

Questions fréquentes

Vous préparez un achat à distance et vous voulez que le mandat serve un acte précis ? Avant d'engager quoi que ce soit, faites le point sur la situation du titre et comparez des biens déjà documentés.

Ce guide s'appuie sur les pages officielles du portail consulaire et du portail unique de l'État cap-verdien, ainsi que sur les dispositions lues du Código do Notariado. Les règles de fond sur la représentation et l'étendue des pouvoirs relèvent du droit civil cap-verdien : pour une situation concrète, faites établir l'acte par un professionnel au Cap-Vert. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique.