Comprar um imóvel em Cabo Verde à distância: procuração, representação e verificações

Pode comprar um imóvel em Cabo Verde sem estar no país — desde que confira a outra pessoa um poder de representação regularmente outorgado, que o notário utilizará depois na escritura. Este guia descreve, com base em fontes oficiais cabo-verdianas, como preparar uma procuração a partir do estrangeiro, o que o notário vai exigir no momento do ato e os pontos que um mandato improvisado não resolve.

Comprar à distância começa por se fazer representar

A procuração é o ato pelo qual uma pessoa transfere voluntariamente poderes de representação a outra: «o ato pelo qual uma pessoa transfere voluntariamente poderes de representação para outra» (portal consular oficial de Cabo Verde).
Não é obrigado a deslocar-se: a página consular oficial indica que «a redação de uma procuração requer a presença do interessado presencialmente ou online por videoconferência». A presença do outorgante é exigida, em pessoa ou por videoconferência.
Estão previstos dois itinerários oficiais: o pedido em linha, ou o atendimento presencial numa missão diplomática cabo-verdiana.
Documentos a preparar desde o início: o seu documento de identificação e uma fotocópia do documento de identificação do procurador.
Quem instrumenta o ato: um notário cabo-verdiano ou um agente consular cabo-verdiano — os agentes consulares cabo-verdianos desempenham, excecionalmente, funções notariais, e os seus atos seguem o Código do Notariado (art. 3.º n.º 1 al. a) e n.º 3).

O pedido em linha no portal do Estado

O portal único do Estado (Portal Único) disponibiliza um pedido de procuração em linha. A página oficial recorda que «a redação de uma Procuração requer a presença do interessado presencialmente ou na videoconferência» e enumera os documentos necessários: o documento de identificação do outorgante e uma fotocópia do documento de identificação do procurador. A assinatura e o acompanhamento do pedido fazem-se depois na área «Meus Pedidos», no portal ou na aplicação Gov.cv.

Nada indica que esta via em linha esteja igualmente aberta a um comprador que não seja cabo-verdiano: antes de contar com ela, pergunte à missão diplomática ou ao consulado competente qual o itinerário aplicável à sua situação e de que forma a assinatura será recolhida.

O que o Código do Notariado prevê para as procurações

O Código do Notariado consagra uma disposição dedicada às procurações e substabelecimentos: o artigo 116.º.
O mesmo código organiza o arquivo do original de certas procurações abrangidas por essa disposição: são registadas no livro dos instrumentos avulsos (art. 15.º n.º 1 al. b) e art. 28.º n.º 2 al. e)), e o índice dos atos abrange as procurações apresentadas para instruir um ato quando os respetivos poderes não sejam limitados a esse ato (art. 24.º n.º 5).
Consequência prática: uma procuração destinada a um ato notarial não é um simples papel particular. Entra no circuito notarial, e é o notário que avalia se é apresentável e suficiente.
As regras de fundo sobre a extensão dos poderes de representação decorrem do direito civil cabo-verdiano: faça-as fixar, no seu caso concreto, por um profissional em Cabo Verde ou pelo consulado, em vez de copiar um mandato genérico.

Documentos vindos do estrangeiro: legalização, apostila, tradução

Os documentos passados no estrangeiro, em conformidade com a lei local, «são admitidos para instruir atos notariais, independentemente de prévia legalização» (art. 44.º n.º 1 do Código do Notariado).
A legalização continua, no entanto, a ser a rede de segurança: «se houver fundadas dúvidas acerca da autenticidade do documento apresentado, pode ser exigida a sua legalização» (art. 44.º n.º 2).
Um documento redigido em língua estrangeira deve ser acompanhado da tradução correspondente (art. 44.º n.º 3), que pode ser feita, nomeadamente, por um notário cabo-verdiano, pelo consulado cabo-verdiano do país em causa, pelo consulado desse país em Cabo Verde ou por um tradutor idóneo.
Apostila: Cabo Verde é parte na Convenção de Haia, e os documentos apostilados valem nos Estados signatários. Em Cabo Verde, só a Direção-Geral dos Registos e do Notariado (Ministério da Justiça) e a Direção-Geral dos Assuntos Consulares (Ministério dos Negócios Estrangeiros e Comunidades) podem apostilar: «As missões diplomáticas de Cabo Verde não são competentes para apostilar documentos» (portal consular oficial).
Via consular alternativa: um documento autêntico estrangeiro considera-se legalizado desde que a assinatura do funcionário seja reconhecida pelo agente diplomático ou consular cabo-verdiano e esse agente esteja autenticado com o selo branco consular.

O que o notário verifica e menciona

O instrumento notarial deve mencionar «as procurações e os documentos relativos ao instrumento que justifiquem a qualidade de procurador e de representante» (art. 46.º n.º 1 al. e)): a procuração tem de existir e de cobrir efetivamente o ato.
Quando o mandato confira poderes para a prática de atos sujeitos a registo, deve conter as menções especiais exigidas pelo código, entre as quais a identificação do cônjuge e o regime de bens, havendo casamento (art. 47.º n.º 2).
O notário verifica a identidade por conhecimento pessoal, pela apresentação do documento de identificação ou — quanto aos estrangeiros e aos nacionais com residência habitual no estrangeiro — pelo passaporte (art. 48.º n.º 1).
Por fim, o ato de transmissão de direitos sobre um imóvel só pode ser lavrado se o bem estiver «definitivamente inscrito a favor da pessoa de quem se adquire»; a prova faz-se pelo código de acesso à certidão on line ou por certidão passada com antecedência não superior a um ano (art. 54.º n.º 2 e n.º 5).

Revogar a procuração

O serviço consular oficial dedica uma rubrica própria à revogação: «A revogação permite ao Outorgante retirar os poderes dados ao procurador.» O outorgante pode, portanto, retirar os poderes que concedeu.
Na prática, uma revogação útil deixa rasto escrito: guarde uma cópia do ato de revogação, comunique-a por escrito ao procurador e informe o notário ou o consulado que detém ou instruiu o ato, para que nenhum ato posterior seja praticado com base num mandato caducado.

O que uma procuração não permite contornar

Um título não inscrito em nome do vendedor. O notário só pode lavrar a transmissão se o bem estiver definitivamente inscrito a favor da pessoa de quem adquire (art. 54.º n.º 2). Nenhuma procuração dispensa essa verificação.
Uma apostila emitida pela autoridade errada. As missões diplomáticas cabo-verdianas não podem apostilar documentos; em Cabo Verde, a apostila pede-se à Direção-Geral dos Registos e do Notariado ou à Direção-Geral dos Assuntos Consulares.
Um mandato vago. O notário só poderá mencionar os poderes efetivamente conferidos (art. 46.º n.º 1 al. e)). Um mandato geral, sem objeto nem limites, não substitui a descrição precisa do ato ou atos autorizados.
A falta de documento de identificação admissível. Quanto a um estrangeiro, o notário verifica a identidade, nomeadamente, pelo passaporte (art. 48.º n.º 1): o seu processo deve ser coerente de ponta a ponta.

Lista de verificação antes da assinatura

Reunir o seu documento de identificação e a fotocópia do documento de identificação do procurador.
Redigir os poderes de forma delimitada: que atos, que imóvel, que limites.
Prever as menções especiais (cônjuge, regime de bens) se o ato estiver sujeito a registo.
Preparar o processo de legalização / apostila e a tradução.
Confirmar que o título do vendedor está inscrito, com certidão recente.
Fixar por escrito as condições de revogação.
Se a compra incidir sobre um terreno, prever os documentos próprios do regime do loteamento.

Perguntas frequentes

Prepara uma compra à distância e quer que o mandato sirva um ato preciso? Antes de assumir compromissos, faça o ponto da situação do título e compare imóveis com documentação já organizada.

Este guia baseia-se nas páginas oficiais do portal consular e do portal único do Estado cabo-verdiano, bem como nas disposições lidas do Código do Notariado. As regras de fundo sobre a representação e a extensão dos poderes constam do direito civil cabo-verdiano: para uma situação concreta, mande preparar o ato por um profissional em Cabo Verde. Este guia não constitui aconselhamento jurídico.