Transmettre un bien au Cap-Vert hors vente : donation, succession et l'ITI

Guide d'information générale, à jour au 12 novembre 2026. Il décrit le cadre juridique et fiscal applicable et ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un fiscaliste pour une situation concrète. Sources consultées et vérifiées le 12 novembre 2026.

1. Un impôt sur la transmission, même quand il n'y a pas de vente

Depuis le 1er janvier 2026, le Cap-Vert applique deux nouveaux codes fiscaux dédiés à l'immobilier. Le Código do ITI, qui régit l'imposto sobre a transmissão de imóveis, provient de la Lei n.º 54/X/2025, publiée au Boletim Oficial n.º 46, I Série, du 6 juin 2025. Le Código do IPI, qui régit l'imposto sobre a propriedade de imóveis, provient de la Lei n.º 55/X/2025, publiée dans le même Boletim Oficial. Le Código do ITI est entré en vigueur le 1er janvier 2026 (art. 4.º de la Lei n.º 54/X/2025) ; le Código do IPI est entré en vigueur à la même date (art. 7.º de la Lei n.º 55/X/2025).

Le message central de cette réforme est simple : la transmission d'un droit réel sur un immeuble situé au Cap-Vert peut être imposée, y compris lorsqu'aucun prix n'est versé. La donation entre vifs et la transmission par décès ne sont donc pas des opérations « neutres » sur le plan fiscal. Ce guide porte sur les transmissions à titre gratuit — la donation et la succession. La fiscalité de l'achat à titre onéreux obéit à une autre logique : pour comprendre l'ITI lors d'un achat ordinaire, consultez notre article dédié, dont le lien figure en fin de page.

2. Ce que le Código do ITI taxe : la donation et la succession

L'assiette des transmissions gratuites est définie à l'art. 3.º du Código do ITI, consacré à l'incidência objetiva et aux opérations gratuites. Le texte vise les transmissions par décès et les donations qui impliquent un transfert réel de biens immeubles situés sur le territoire cap-verdien.

Deux enseignements en ressortent. D'abord, le critère est matériel : il faut un véritable transfert du bien, et non une simple promesse, un mandat ou un arrangement sans effet translatif. Ensuite, le critère est territorial : l'immeuble doit se trouver au Cap-Vert. Une donation ou une succession portant sur un bien immobilier cap-verdien entre donc, par principe, dans le champ du Código do ITI, quelle que soit la nationalité ou la résidence des personnes concernées.

3. La frontière avec l'ITI de la vente

Le Código do ITI distingue soigneusement les transmissions gratuites des transmissions onéreuses. L'art. 2.º n.º 5, alinéa c), fixe la frontière : entre dans le champ de l'ITI « l'excédent de la part revenant à l'acquéreur dans les biens immeubles, lors d'un acte de division ou de partage, ainsi que l'aliénation de l'hérédité ou du lot héréditaire ».

Cette précision a une conséquence pratique directe. Un partage qui respecte les quotes-parts n'est pas traité comme une transmission onéreuse. Ce sont les règles propres aux transmissions gratuites — l'art. 3.º — qui régissent le transfert successoral. Autrement dit, la simple répartition d'un patrimoine entre héritiers conformément à leurs quotes-parts n'est pas assimilée à une vente entre eux. Ce qui est visé, c'est l'excédent éventuel reçu au-delà de la quote-part.

4. Qui doit l'ITI lors d'une transmission gratuite

L'art. 4.º du Código do ITI règle l'incidência subjectiva : l'impôt est dû par les personnes, physiques ou morales, pour qui les biens immeubles sont transmis. En clair, c'est celui qui reçoit le bien — le donataire ou l'héritier — qui est redevable, et non celui qui le transmet.

Dans les opérations de division et de partage, l'art. 4.º prévoit, à son alinéa a), une règle de répartition : l'impôt est dû par l'acquéreur dont la part dépasse sa quote-part. Cette règle rejoint la frontière décrite plus haut : tant que le partage respecte les quotes-parts, il n'y a pas de base imposable au titre des transmissions onéreuses ; l'excédent, lui, est bien visé.

5. La base imposable : le valor tributável

L'art. 10.º du Código do ITI indique que, dans les transmissions gratuites visées à l'art. 3.º, l'impôt frappe le valor tributável — la valeur fiscale retenue pour l'impôt. Cette valeur n'est pas fixée au hasard : l'art. 9.º n.º 1 renvoie, pour l'évaluation, aux règles du Código do IPI.

Deux points complètent le dispositif. D'une part, lorsqu'un immeuble a été omis de la matriz (la matrice cadastrale et fiscale), l'art. 7.º n.º 2 prévoit que le bien est évalué et que l'impôt est appliqué au taux de 1 %. D'autre part, l'art. 3.º de la loi prévoit que la première évaluation intervenant à partir de l'entrée en vigueur du code (1er janvier 2026) s'applique « aquando da primeira transmissão, onerosa ou gratuita » — c'est-à-dire lors de la première transmission, qu'elle soit à titre onéreux ou à titre gratuit. La donation ou la succession peut donc être, dans certains cas, le moment où le bien reçoit sa première évaluation.

6. Le taux : 1 %, et 3 % en régime fiscal privilégié

L'art. 11.º fixe les taux. Le n.º 1 pose un taux unique de 1 %. Le n.º 2 prévoit un taux de 3 %, sans application d'aucune exonération ni réduction, lorsque l'aliénateur ou l'acquéreur bénéficie d'un régime de fiscalité privilégiée, tel que défini par le Código Geral Tributário.

Le taux applicable dépend donc de la situation fiscale des parties, et notamment de l'existence éventuelle d'un régime privilégié. C'est un point qu'il convient de vérifier au cas par cas, puisque la qualification d'un tel régime relève du Code général fiscal et non d'une simple appréciation.

7. La donation entre vifs : forme notariée et contrôle préalable de l'impôt

La donation d'un immeuble n'est pas un simple accord privé. Le Código do Notariado, à son art. 80.º, exige en général l'écrit public pour les actes qui emportent reconnaissance, constitution, acquisition, modification, division ou extinction des droits de propriété, d'usufruit, d'usage et d'habitation, de superficie, de servitude ou de tout autre droit réel sur des biens immeubles. La donation d'un droit réel immobilier passe donc normalement par une escritura pública, ou par un document particulier authentifié dans les cas admis.

Sur le plan fiscal, l'art. 15.º n.º 1 du Código do ITI pose que la liquidation de l'impôt précède l'acte ou le fait translatif des biens. L'impôt est liquidé avant la signature de l'acte, et l'art. 26.º n.º 1 impose le paiement le jour de la liquidation ou, au plus tard, le troisième jour ouvrable, sous peine que la transmission reste sans effet. Une donation d'immeuble se prépare donc en amont : évaluation, liquidation, paiement, puis acte.

Enfin, le régime de la publicité diffère selon la forme de la donation. L'art. 10.º n.º 3 du Código do Registo Predial prévoit que, pour les donations qui prennent effet sans acceptation, c'est le donateur qui doit solliciter l'inscription.

8. La transmission par décès : hérédité indivise, cabeça-de-casal et partage

À la mort du propriétaire, les biens transmis peuvent demeurer dans une hérédité indivise (herança indivisa) avant d'être partagés. Sur le plan de l'impôt annuel sur la propriété, l'art. 8.º n.º 5 du Código do IPI précise qu'un immeuble se trouvant dans une hérédité indivise est imposé à charge de la succession, représentée par le cabeça-de-casal. Ce personnage central est celui qui répond, pour l'indivision, auprès de l'administration.

Le moment clé, pour l'ITI, est le partage. Comme on l'a vu, l'art. 2.º n.º 5, alinéa c), du Código do ITI traite le partage respectant les quotes-parts comme n'entrant pas dans le champ de la transmission onéreuse : c'est le régime des transmissions gratuites qui s'applique.

Le Código do Registo Predial apporte ici une règle favorable et importante. L'art. 14.º n.º 4 dispose que le partage peut être titré (titulada) sans que les biens soient inscrits au nom de l'auteur de la succession ou des titulaires du patrimoine indivis. En d'autres termes, il n'est pas nécessaire, pour instrumenter ou enregistrer un partage, d'avoir d'abord immatriculé le bien au nom du défunt. Cette souplesse évite un blocage fréquent dans les successions immobilières.

9. Le trato sucessivo : pourquoi l'inscription antérieure conditionne tout

Le droit cap-verdien repose sur le principe du trato sucessivo. L'art. 44.º n.º 1 du Código do Registo Predial pose qu'aucune inscription définitive d'une acquisition par acte juridique n'est admise sans l'inscription préalable du bien au nom de celui qui transmet. Dans le même esprit, l'art. 14.º n.º 1 précise que les faits translatifs de droits sur des immeubles ne peuvent être titrés que si le bien est définitivement inscrit au profit de la personne qui transfère.

Le principe connaît toutefois des tempéraments successifs, prévus à l'art. 45.º. Le n.º 1 dispense de l'inscription intermédiaire au nom des titulaires d'un patrimoine indivis, et le n.º 2 accorde la même dispense pour l'héritier universel ou le légataire universel. Combinées à la règle de l'art. 14.º n.º 4 sur le partage, ces dispositions permettent, dans une succession, d'avancer malgré l'absence d'inscription au nom du défunt — ce qui est précisément la situation la plus courante lorsque l'auteur de la succession n'avait lui-même jamais enregistré son titre.

10. L'étape du registre : trois mois, sanction de retard et preuve de paiement

Une fois l'acte dressé, l'inscription doit être demandée dans les trois mois du titre, comme l'exige l'art. 11.º n.º 1 du Código do Registo Predial. L'art. 13.º n.º 1 sanctionne le retard par une pénalité pécuniaire de 25 000$00. Ce délai mérite une attention particulière : il court indépendamment de la complexité de la succession.

Le registre est en outre verrouillé par le fisc. L'art. 34.º du Código do ITI dispose qu'aucun fait, acte ou négociation juridique relatif à des immeubles soumis à inscription ne peut être définitivement enregistré sans que l'impôt dû soit payé. Autrement dit, pas d'inscription définitive sans preuve du paiement de l'ITI.

Enfin, le registre produit ses effets propres. L'art. 4.º n.º 1 du Código do Registo Predial rappelle qu'entre les parties, un fait non inscrit peut encore être invoqué. Mais l'art. 5.º n.º 1 prévoit qu'il n'est pas opposable au tiers qui a inscrit avec priorité, et l'art. 7.º précise que seule une inscription définitive emporte la présomption que le droit existe et appartient à son titulaire inscrit. D'où l'intérêt de ne pas laisser la succession ou la donation en dehors du registre.

11. Deux verrous qui arrêtent l'acte : le notaire et l'avertissement du partage

Le premier verrou est notarié. L'art. 33.º n.º 1 du Código do ITI interdit au notaire de dresser l'acte sans l'extrait de la déclaration et la preuve du paiement de l'impôt. Le n.º 4 ajoute que le notaire répond solidairement. Le notaire n'est donc pas un simple rédacteur : il contrôle le respect de l'obligation fiscale avant de donner forme à l'acte.

Le second verrou est documentaire. L'art. 57.º n.º 1, alinéa e), du Código do Registo Predial impose que les actes de partage contiennent un avertissement exprès relatif au trato sucessivo. Cet avertissement rappelle aux parties que le partage ne met pas fin, à lui seul, aux exigences d'inscription antérieure, et qu'il faudra, selon le cas, s'appuyer sur les dispenses légales ou régulariser les inscriptions.

12. Après la transmission : l'IPI annuel suit la propriété

La transmission gratuite ne clôt pas le sujet. Chaque année, l'imposto sobre a propriedade de imóveis frappe le bien. L'art. 8.º n.º 1 du Código do IPI précise que l'impôt est dû par le propriétaire du prédio au 31 décembre de l'année concernée. C'est donc la situation au dernier jour de l'année qui détermine qui doit l'impôt : un acquéreur par donation ou par succession doit anticiper la charge de l'année suivant son entrée en propriété.

L'art. 8.º n.º 4 ajoute une présomption de propriété, fondée sur la matriz ou la possession à cette date. Et pour les biens encore en hérédité indivise, l'art. 8.º n.º 5 renvoie, comme vu plus haut, à la succession représentée par le cabeça-de-casal. Il faut également noter que l'art. 2.º n.º 4 du Código do IPI traite une fraction autonome en copropriété horizontale comme un prédio à part entière. Les taux généraux de l'IPI sont fixés à l'art. 28.º, à 0,1 %, et l'art. 23.º prévoit un taux de 0,15 % pour les terrains à bâtir.