Transmitir um imóvel em Cabo Verde fora da venda: doação, sucessão e o ITI

Guia de informação geral, atualizado a 12 de novembro de 2026. Descreve o enquadramento jurídico e fiscal aplicável e não substitui o parecer de um notário, advogado ou consultor fiscal para uma situação concreta. Fontes consultadas e verificadas a 12 de novembro de 2026.

1. Um imposto sobre a transmissão, mesmo quando não há venda

Desde 1 de janeiro de 2026, Cabo Verde aplica dois novos códigos fiscais dedicados ao imobiliário. O Código do ITI, que rege o imposto sobre a transmissão de imóveis, provém da Lei n.º 54/X/2025, publicada no Boletim Oficial n.º 46, I Série, de 6 de junho de 2025. O Código do IPI, que rege o imposto sobre a propriedade de imóveis, provém da Lei n.º 55/X/2025, publicada no mesmo Boletim Oficial. O Código do ITI entrou em vigor a 1 de janeiro de 2026 (art. 4.º da Lei n.º 54/X/2025); o Código do IPI entrou em vigor na mesma data (art. 7.º da Lei n.º 55/X/2025).

A mensagem central desta reforma é simples: a transmissão de um direito real sobre um imóvel situado em Cabo Verde pode ser tributada, mesmo quando não é pago qualquer preço. A doação entre vivos e a transmissão por morte não são, por isso, operações «neutras» do ponto de vista fiscal. Este guia trata das transmissões gratuitas — a doação e a sucessão. A compra a título oneroso obedece a outra lógica: para compreender o ITI numa compra comum, veja o nosso artigo dedicado, cujo link se encontra no fim da página.

2. O que o Código do ITI tributa: doação e sucessão

O âmbito das transmissões gratuitas consta do art. 3.º do Código do ITI, dedicado à incidência objetiva e às operações gratuitas. O preceito estabelece que «estão sujeitas ao Código do ITI as transmissões por morte e as doações que impliquem a transferência real de bens imóveis situados em território cabo-verdiano».

Daqui resultam dois ensinamentos. Primeiro, o critério é material: tem de haver uma verdadeira transferência do bem, e não uma simples promessa, um mandato ou um arranjo sem efeito translativo. Segundo, o critério é territorial: o imóvel tem de se situar em Cabo Verde. Uma doação ou uma sucessão que incida sobre um imóvel cabo-verdiano entra, por isso, em princípio, no âmbito do Código do ITI, independentemente da nacionalidade ou da residência das pessoas envolvidas.

3. A fronteira com o ITI da venda

O Código do ITI distingue com cuidado as transmissões gratuitas das onerosas. O art. 2.º n.º 5, alínea c), traça a fronteira: entra no âmbito do ITI «o excesso da quota-parte que ao adquirente pertencer, nos bens imóveis, em ato de divisão ou partilhas, bem como a alienação da herança ou quinhão hereditário».

Esta precisão tem uma consequência prática direta. Uma partilha que respeite as quotas-parte não é tratada como transmissão onerosa. São as regras próprias das transmissões gratuitas — o art. 3.º — que regem a transmissão sucessória. Por outras palavras, a simples repartição de um património entre herdeiros conforme as respetivas quotas não é equiparada a uma venda entre eles. O que está em causa é o eventual excesso recebido para além da quota-parte.

4. Quem deve o ITI numa transmissão gratuita

O art. 4.º do Código do ITI regula a incidência subjetiva: o imposto é devido pelas pessoas, singulares ou coletivas, para quem se transmitam os bens imóveis. Em termos claros, quem é tributado é quem recebe o bem — o donatário ou o herdeiro — e não quem o transmite.

Nos atos de divisão e partilha, o art. 4.º prevê, na alínea a), uma regra de repartição: o imposto é devido pelo adquirente cuja quota-parte é excedida. Esta regra articula-se com a fronteira descrita acima: enquanto a partilha respeitar as quotas, não há matéria coletável a título das transmissões onerosas; o excesso, esse, é abrangido.

5. A base tributável: o valor tributável

O art. 10.º do Código do ITI indica que, nas transmissões gratuitas a que se refere o art. 3.º, o imposto incide sobre o valor tributável. Esse valor não é fixado ao acaso: o art. 9.º n.º 1 remete, para a avaliação, para as regras do Código do IPI.

Dois pontos completam o regime. Por um lado, quando um imóvel tenha sido omitido da matriz (o registo predial e fiscal), o art. 7.º n.º 2 prevê que o bem é avaliado e que o imposto é aplicado à taxa de 1 %. Por outro lado, o art. 3.º da lei estabelece que a primeira avaliação ocorrida a partir da entrada em vigor do código (1 de janeiro de 2026) se aplica «aquando da primeira transmissão, onerosa ou gratuita» — ou seja, na primeira transmissão, seja a título oneroso seja a título gratuito. A doação ou a sucessão pode, portanto, ser, em certos casos, o momento em que o bem recebe a sua primeira avaliação.

6. A taxa: 1 %, e 3 % em regime fiscal privilegiado

O art. 11.º fixa as taxas. O n.º 1 estabelece uma taxa única de 1 %. O n.º 2 prevê uma taxa de 3 %, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o alienante ou o adquirente beneficiem de um regime de tributação privilegiada, tal como definido no Código Geral Tributário.

A taxa aplicável depende, assim, da situação fiscal das partes e, em particular, da eventual existência de um regime privilegiado. É um ponto a verificar caso a caso, uma vez que a qualificação de tal regime depende do Código Geral Tributário e não de uma simples apreciação.

7. A doação entre vivos: forma notarial e controlo prévio do imposto

A doação de um imóvel não é um simples acordo privado. O Código do Notariado, no seu art. 80.º, exige em geral a escritura pública para os atos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície, servidão ou qualquer outro direito real sobre coisas imóveis. A doação de um direito real imobiliário passa, portanto, normalmente, por uma escritura pública, ou por um documento particular autenticado nos casos admitidos.

Do ponto de vista fiscal, o art. 15.º n.º 1 do Código do ITI determina que a liquidação do imposto precede o ato ou facto translativo dos bens. O imposto é liquidado antes da celebração do ato, e o art. 26.º n.º 1 impõe o pagamento no dia da liquidação ou, o mais tardar, até ao terceiro dia útil, sob pena de a transmissão ficar sem efeito. Uma doação de imóvel prepara-se, por isso, com antecedência: avaliação, liquidação, pagamento e, depois, o ato.

Por último, o regime de publicidade varia consoante a forma da doação. O art. 10.º n.º 3 do Código do Registo Predial prevê que, nas doações que produzam efeitos sem aceitação, é o doador que deve requerer o registo.

8. A transmissão por morte: herança indivisa, cabeça-de-casal e partilha

Com a morte do proprietário, os bens transmitidos podem permanecer numa herança indivisa antes de serem partilhados. No plano do imposto anual sobre a propriedade, o art. 8.º n.º 5 do Código do IPI esclarece que um imóvel que se encontre numa herança indivisa é tributado a cargo da herança, representada pelo cabeça-de-casal. Esta figura central é quem responde, pela indivisão, perante a administração.

O momento-chave, para o ITI, é a partilha. Como se viu, o art. 2.º n.º 5, alínea c), do Código do ITI trata a partilha que respeita as quotas-parte como não integrando a transmissão onerosa: aplica-se o regime das transmissões gratuitas.

O Código do Registo Predial traz aqui uma regra favorável e importante. O art. 14.º n.º 4 dispõe que «a partilha pode ser titulada sem que os bens se encontrem inscritos a favor do autor da herança ou dos titulares do património indiviso». Por outras palavras, não é necessário, para titular ou registar uma partilha, ter primeiro inscrito o bem em nome do falecido. Esta flexibilidade evita um bloqueio frequente nas sucessões imobiliárias.

9. O trato sucessivo: porque o registo anterior condiciona tudo

O direito cabo-verdiano assenta no princípio do trato sucessivo. O art. 44.º n.º 1 do Código do Registo Predial estabelece que não é admitido o registo definitivo de uma aquisição por ato jurídico sem o registo prévio do bem em nome de quem transmite. No mesmo sentido, o art. 14.º n.º 1 precisa que os factos translativos de direitos sobre imóveis não podem ser titulados se o bem não estiver definitivamente inscrito a favor da pessoa que transmite.

O princípio conhece, contudo, atenuações sucessivas, previstas no art. 45.º. O n.º 1 dispensa o registo intermédio em nome dos titulares de um património indiviso, e o n.º 2 concede a mesma dispensa para o herdeiro ou legatário universal. Combinadas com a regra do art. 14.º n.º 4 sobre a partilha, estas disposições permitem, numa sucessão, avançar apesar da ausência de registo em nome do falecido — o que é precisamente a situação mais comum quando o autor da herança nunca tinha ele próprio registado o seu título.

10. A etapa do registo: três meses, sanção de atraso e prova de pagamento

Uma vez lavrado o ato, o registo deve ser requerido no prazo de três meses a contar da titulação, como exige o art. 11.º n.º 1 do Código do Registo Predial. O art. 13.º n.º 1 sanciona o atraso com uma sanção pecuniária de 25 000$00. Este prazo merece atenção especial: corre independentemente da complexidade da sucessão.

O registo está, além disso, trancado pelo fisco. O art. 34.º do Código do ITI dispõe que nenhum facto, ato ou negócio jurídico relativo a bens imóveis sujeitos a registo pode ser definitivamente registado sem que se mostre pago o imposto que seja devido. Por outras palavras, não há registo definitivo sem prova do pagamento do ITI.

Por fim, o registo produz os seus próprios efeitos. O art. 4.º n.º 1 do Código do Registo Predial recorda que, entre as partes, um facto não registado pode ainda ser invocado. Mas o art. 5.º n.º 1 prevê que não é oponível a terceiro que tenha registado com prioridade, e o art. 7.º esclarece que só um registo definitivo faz presumir que o direito existe e pertence ao seu titular inscrito. Daí o interesse em não deixar a sucessão ou a doação fora do registo.

11. Dois obstáculos que travam o ato: o notário e o aviso da partilha

O primeiro obstáculo é notarial. O art. 33.º n.º 1 do Código do ITI proíbe o notário de lavrar o ato sem a certidão da declaração e a prova do pagamento do imposto. O n.º 4 acrescenta que o notário responde solidariamente. O notário não é, portanto, um simples redator: controla o cumprimento da obrigação fiscal antes de dar forma ao ato.

O segundo obstáculo é documental. O art. 57.º n.º 1, alínea e), do Código do Registo Predial impõe que os atos de partilha contenham uma advertência expressa relativa ao trato sucessivo. Esse aviso recorda às partes que a partilha não põe fim, por si só, às exigências de registo anterior, e que será preciso, conforme o caso, socorrer-se das dispensas legais ou regularizar os registos.

12. Depois da transmissão: o IPI anual segue a propriedade

A transmissão gratuita não encerra o tema. Todos os anos, o imposto sobre a propriedade de imóveis incide sobre o bem. O art. 8.º n.º 1 do Código do IPI esclarece que o imposto é devido pelo proprietário do prédio a 31 de dezembro do ano a que o mesmo respeite. É, portanto, a situação no último dia do ano que determina quem deve o imposto: um adquirente por doação ou por sucessão deve antecipar o encargo do ano seguinte à sua entrada na propriedade.

O art. 8.º n.º 4 acrescenta uma presunção de propriedade, fundada na matriz ou na posse nessa data. E, para os bens ainda em herança indivisa, o art. 8.º n.º 5 remete, como se viu, para a herança representada pelo cabeça-de-casal. Note-se ainda que o art. 2.º n.º 4 do Código do IPI trata uma fração autónoma em propriedade horizontal como um prédio autónomo. As taxas gerais do IPI estão fixadas no art. 28.º, em 0,1 %, e o art. 23.º prevê uma taxa de 0,15 % para os terrenos para construção.