O imposto anual sobre a propriedade de imóveis em Cabo Verde: o novo Código do IPI (2026)

Desde 1 de janeiro de 2026, deter um imóvel em Cabo Verde deixou de estar sujeito ao antigo Imposto Único sobre o Património (IUP) e passou a reger-se por um imposto municipal anual fixado num código inteiramente novo: o IPI, Imposto sobre a Propriedade de Imóveis. A lei que o criou, a Lei n.º 55/X/2025, de 6 de junho de 2025, foi publicada no Boletim Oficial n.º 46, I Série, de 6 de junho de 2025, e entra em vigor a 1 de janeiro de 2026 (art. 7.º da lei). Este guia descreve o que o código diz efetivamente: quem paga, sobre que base, a que taxa, quando, e como contestar a avaliação.

Do IUP ao IPI: o que muda a 1 de janeiro de 2026

A mesma lei aprova dois códigos distintos: o Código do IPI e o Código do ITI. O legislador separou deliberadamente a tributação da propriedade da tributação da transmissão, quando o sistema anterior assentava num imposto único sobre o património.

O preâmbulo explica o diagnóstico: as matrizes prediais estavam profundamente desatualizadas e o país não dispunha de um verdadeiro sistema de avaliação dos prédios. A partir da entrada em vigor do novo código, são revogados a Lei n.º 79/V/98, de 7 de dezembro (que criara o IUP), o Decreto-Lei n.º 18/99, de 26 de abril, e toda a legislação avulsa relativa a estas matérias.

Quem paga o imposto e em que data

O artigo 8.º fixa uma regra simples: «O imposto é devido pelo proprietário do prédio a 31 de dezembro do ano a que o mesmo respeite». É, portanto, a situação a 31 de dezembro que determina quem deve o imposto relativo ao ano a que respeita.

O mesmo artigo prevê vários casos particulares:

• havendo usufruto ou direito de superfície, o imposto é devido pelo usufrutuário ou pelo superficiário, após o início da construção da obra ou o termo da plantação;
• presume-se proprietário, usufrutuário ou superficiário quem como tal figure — ou deva figurar — na matriz nessa data ou, na falta de inscrição, quem nessa data tenha a posse do prédio;
• tratando-se de prédio integrado em herança indivisa, o imposto é devido pela herança indivisa representada pelo cabeça-de-casal.

Nota importante: o artigo 8.º não faz qualquer distinção entre residentes e não residentes. O critério é a titularidade do direito a 31 de dezembro, não a residência.

Sobre o que incide o imposto: prédio rústico, urbano ou misto

O IPI incide sobre «o valor tributável dos prédios rústicos, urbanos e mistos, situados no território de cada município», constituindo receita do município onde se localizam. A tributação assenta, assim, no conceito de prédio, e não no conceito de imóvel.

O código organiza essa classificação:

• um prédio rústico é, designadamente, um terreno situado fora de um aglomerado urbano que não seja de classificar como terreno para construção e que esteja afeto, ou normalmente destinado, a utilização agrícola, silvícola ou pecuária;
• um prédio urbano é todo aquele que não deva ser classificado como rústico;
• um prédio misto é composto por partes rústica e urbana, sem parte principal única.

Há ainda uma precisão útil para apartamentos: cada fração autónoma em regime de propriedade horizontal é havida como um prédio para efeitos de IPI. E considera-se aglomerado urbano, além dos perímetros legalmente fixados, os núcleos com um mínimo de dez fogos servidos por infraestruturas de equipamento urbano.

Os prédios urbanos classificam-se em quatro espécies: habitacionais; comerciais, industriais ou de serviços; terrenos para construção; e «outros».

Como se calcula o valor tributável

O valor tributável é determinado nos termos do código, e a avaliação dos prédios compete às comissões municipais de avaliação, compostas por três peritos avaliadores (art. 26.º). O objetivo declarado é afastar a apreciação subjetiva: o preâmbulo sublinha um quadro «totalmente assente em fatores objetivos», apoiado nomeadamente no custo médio de construção, na área bruta de construção, no preço por metro quadrado, na localização, na qualidade e conforto e na vetustez.

O código prevê, aliás, uma tabela do coeficiente de vetustez (art. 22.º), que vai de 1 para um prédio com menos de dois anos a 0,40 para um prédio com mais de sessenta anos.

Ponto prático para quem compra: enquanto os municípios não procedam a uma avaliação geral dos prédios urbanos do seu território, estes são avaliados nos termos do código aquando da primeira transmissão, onerosa ou gratuita, ocorrida após a entrada em vigor (art. 3.º da lei).

As taxas previstas no código

O capítulo dedicado às taxas contém um único artigo. O artigo 28.º dispõe: «A taxa do imposto sobre a propriedade de imóveis é fixada em 0,1 %».

Existe uma regra específica para os terrenos para construção: o valor tributável do terreno corresponde a 10 % do valor das edificações previstas nesse terreno, e é sobre esse montante que se aplica uma taxa de 0,15 % (art. 23.º).

Os agravamentos: prédios devolutos, em ruínas e degradados

O artigo 24.º prevê um agravamento para certos prédios urbanos:

• aos prédios urbanos devolutos, ou em ruínas, ou degradados cujo estado de conservação faça perigar a segurança de pessoas e bens e a salubridade pública, aplica-se uma taxa agravada em 25 % sobre o valor a pagar;
• o texto abrange ainda os prédios urbanos com os revestimentos das fachadas exteriores principais por concluir.

Um ponto de cautela: a redação do n.º 2 do artigo 24.º remete para «a taxa agravada de 10 %, referida no número anterior», quando o n.º 1 fixa 25 %. O texto publicado contém, por isso, uma ambiguidade interna, que deve ser lida na versão oficial antes de qualquer aplicação.

Estes agravamentos não são fixos: são agravados anualmente e de forma cumulativa em 20 %, até ao limite máximo de cinco anos, enquanto persistirem as condições que os determinaram (art. 24.º n.º 4).

Outra precisão útil: o valor tributável dos prédios urbanos em ruínas é determinado como se de terreno para construção se tratasse, com o agravamento previsto no artigo 24.º (art. 25.º n.º 4).

As isenções

O artigo 11.º enumera os prédios isentos de IPI:

• o Estado e as autarquias locais;
• os prédios classificados como monumentos nacionais ou imóveis de interesse público;
• os prédios pertencentes às famílias inscritas nos níveis 1 e 2 do Cadastro Social Único;
• os prédios rústicos dedicados exclusivamente à produção agrícola, silvícola e pecuária, bem como as construções neles existentes para esses mesmos fins.

O código acrescenta que se mantêm em vigor os benefícios fiscais previstos em diplomas especiais, bem como os resultantes de acordos entre o Estado e qualquer pessoa ou de convenções internacionais.

Liquidação e pagamento: fevereiro, depois abril

A liquidação é anual e compete ao serviço de administração fiscal municipal: é feita com base na informação constante das matrizes a 31 de dezembro de cada ano e deve ser efetuada até ao termo do mês de fevereiro (art. 31.º).

O pagamento ocorre durante o mês de abril. Pode ser efetuado em duas prestações iguais, com vencimento em abril e em setembro, quando o montante da coleta for superior a 2.000$00 (art. 37.º n.º 1).

A nota de liquidação deve discriminar os prédios a que se refere, o valor tributável e o imposto devido, e listas com esses elementos podem ser consultadas no serviço de administração fiscal municipal (art. 32.º). Havendo liquidação adicional ou fora do prazo, o sujeito passivo é notificado para pagar no prazo de trinta dias.

Contestar a avaliação

Se o sujeito passivo ou a Câmara Municipal não concordar com o resultado da avaliação de um prédio urbano, pode requerer ou promover uma segunda avaliação no prazo de trinta dias contados da notificação (art. 27.º).

A comissão de segunda avaliação é composta por três elementos: um designado pelo serviço da administração fiscal municipal, um designado pelo sujeito passivo (ou o próprio sujeito passivo) e um terceiro, escolhido pelas partes, que preside. O pedido tem efeito suspensivo da fixação definitiva do valor tributável e, consequentemente, da liquidação do imposto. Do resultado cabe impugnação judicial, nos termos gerais do Código Geral Tributário.

O limite transitório de +10 % durante cinco anos

A mudança para uma nova fórmula de avaliação levanta o risco de aumentos abruptos. A lei prevê, por isso, uma norma transitória de salvaguarda: se da aplicação da taxa ao montante apurado pela nova fórmula resultar um aumento de imposto superior a 10 % relativamente ao montante pago no ano imediatamente anterior, esse aumento é reduzido até aquele limite (art. 4.º da lei). Este limite aplica-se apenas durante cinco anos a contar da entrada em vigor do código.

O que isto significa, na prática, para um proprietário estrangeiro

Há três obrigações que vale a pena antecipar:

• declarar: a inscrição e a atualização do prédio na matriz fazem-se com base em declaração do sujeito passivo, no prazo de noventa dias a contar da ocorrência de um dos factos previstos no código (conclusão de obras, alteração de classificação, cessação de isenção, entre outros);
• comprovar o pagamento: as entidades públicas que intervenham em atos relativos à constituição, transmissão, registo ou litígio de direitos sobre prédios devem exigir prova da inscrição do prédio na matriz e não podem praticar esses atos sem prova do pagamento do imposto devido (art. 40.º);
• contar com o cruzamento de dados: as entidades fornecedoras de água, energia e telefone fixo devem comunicar aos serviços fiscais central e municipal, até 31 de janeiro, os contratos celebrados com os seus clientes e as suas alterações verificadas no ano anterior (art. 41.º).

Lista de verificação antes de comprar e durante a detenção

• Confirmar a classificação real do prédio: rústico, urbano ou misto — e, no caso de urbano, a sua espécie (habitação, comércio, terreno para construção).
• Confirmar a situação na matriz: o prédio está inscrito, atualizado e em nome do vendedor?
• Antecipar a primeira avaliação se o município ainda não tiver realizado uma avaliação geral: ela ocorre na primeira transmissão.
• Planear o calendário: liquidação até ao fim de fevereiro, pagamento em abril.
• Se o prédio ficar devoluto, em ruínas ou degradado, integrar o agravamento e o seu aumento anual no custo de detenção.
• Guardar os comprovativos de pagamento: podem ser exigidos para atos relativos a direitos reais.
• Em caso de discordância sobre o valor, agir dentro do prazo de trinta dias.

Perguntas frequentes

Antes de assinar: calcular o custo de detenção, não apenas a compra

O preço de compra é apenas uma parte do custo. Entre o valor tributável, as taxas, eventuais agravamentos e o calendário de pagamento, o custo anual de detenção prepara-se com antecedência, idealmente antes da assinatura. Compare os imóveis com o seu custo real de detenção em mente, com base nos documentos do processo.

Para aprofundar as questões ligadas à propriedade, pode também ler os nossos guias sobre a compra de um lote num loteamento e sobre o arrendamento de curta duração, disponíveis no blogue.

Este guia descreve o texto publicado no Boletim Oficial n.º 46, I Série, de 6 de junho de 2025. Não foi pesquisada qualquer alteração posterior. Não constitui aconselhamento fiscal: para uma situação concreta, consulte um profissional em Cabo Verde.