Cabo Verde passou a ter um imposto municipal próprio sobre a transmissão de imóveis, em vigor desde 1 de janeiro de 2026. Este guia explica o que o Código do ITI coloca a cargo do adquirente — facto gerador, sujeito passivo, base, taxa, declaração, prazos e o papel do notário e do registo —, com base apenas no texto publicado no Boletim Oficial n.º 46, I Série, de 06-06-2025.
O ITI em 2026: um imposto municipal novo, separado do imposto sobre a propriedade
A Lei n.º 54/X/2025 (B.O. n.º 46, I Série, de 06-06-2025) aprova o Código do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis, em vigor no dia 1 de janeiro de 2026 (art. 4.º). O preâmbulo assume a rutura: separar a tributação da propriedade da tributação da transmissão; o ITI «pretende tributar a aquisição dos imóveis tendo então como sujeitos passivos, em regra, o adquirente dos mesmos».
O imposto é municipal: «incide sobre o valor tributável dos prédios rústicos, urbanos e mistos, situados no território de cada município, constituindo receita dos municípios onde os mesmos se localizem» (art. 1.º n.º 1). O conceito de prédio (bem imóvel) é o do Código do IPI (art. 1.º n.º 2). A Lei n.º 55/X/2025, publicada no mesmo B.O., revoga o regime anterior (Lei n.º 79/V/98 — imposto único sobre o património —, Decreto-Lei n.º 18/99 e legislação avulsa).
Quem paga o ITI: o sujeito passivo é o adquirente
«O imposto é devido pelas pessoas, singulares ou coletivas, para quem se transmitam os bens imóveis» (art. 4.º): o sujeito passivo legal é o adquirente. O mesmo artigo regula os casos particulares:
- divisões e partilhas: o adquirente dos bens cujo valor excede a sua quota-parte (al. a);
- pessoa a nomear: o contraente originário (al. b);
- trocas: o permutante que recebe os bens de maior valor tributável (al. c);
- promessa cessível e cessão de posição contratual: o promitente-adquirente primitivo e cada um dos sucessivos, sem isenção nem redução (al. e);
- procuração irrevogável e substabelecimento: o procurador ou o substabelecido, sem isenção (al. f);
- cessão de posição com revenda a terceiro: o contraente originário, salvo se declarar nos trinta dias nada ter pago ou recebido além do sinal (al. g).
Que operações desencadeiam o ITI
O ITI incide sobre as transmissões «a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional» (art. 2.º n.º 1). São equiparadas a transmissão onerosa (n.º 2): as promessas de aquisição e alienação «logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja a usufruir dos bens» (al. a); a locação-venda (al. b); a aquisição de partes sociais que faça um sócio dispor de 75 % do capital ou reduza a sociedade a dois cônjuges em comunhão geral ou de adquiridos (al. c).
O art. 2.º n.º 3 prevê expressamente a promessa cessível (al. a), a cessão de posição contratual (al. b), a procuração irrevogável de alienação — em que «o representado deixe de poder revogar a procuração» (al. c) —, o substabelecimento (al. d) e a revenda pelo promitente-adquirente (al. e, afastada no n.º 4 num caso concreto). Estão ainda sujeitas (n.º 5) a resolução ou extinção do contrato-promessa que ocorra mais de cinco anos após a tradição (al. a), as trocas sobre a diferença de valores (al. b) e o excesso de quota-parte em divisão ou partilha (al. c). O art. 3.º acrescenta as transmissões por morte e as doações. O preâmbulo visa dois expedientes: as procurações irrevogáveis e as promessas cessíveis, que «passam a integrar a base de tributação».
Sobre que base: o valor tributável
«O imposto incide sobre o valor tributável dos imóveis» (art. 7.º n.º 1). A avaliação segue o Código do IPI (art. 9.º n.º 1). Para imóveis omissos à matriz (registo fiscal) ou inscritos sem valor tributável, o valor resulta de avaliação, com taxa de 1 % (art. 7.º n.º 2). As partes integrantes acrescem à base (n.º 3). O n.º 4 trata os casos de cálculo (direito de superfície, dação de bens em pagamento, nua-propriedade, usufruto, partilhas, locação financeira), e o n.º 5 define o «valor constante do ato ou do contrato» — do preço aos «quaisquer encargos a que o comprador ficar legal ou contratualmente obrigado» (al. h).
Para os direitos desmembrados, o art. 8.º al. a) prevê uma tabela de dedução do valor da propriedade separada de um usufruto, uso ou habitação vitalício, segundo a idade: de 80 % a 10 % (85 anos ou mais). Os restantes casos vão de 20 % (direito de superfície perpétuo: propriedade do solo) a uma dedução de 10 % por período de cinco anos, com um limite de 80 % (superfície temporária, al. i)) e uma minoração de 30 % para o uso ou habitação fora de renúncia (al. c)). As transmissões a título gratuito incidem sobre o valor tributável (art. 10.º).
A taxa: 1 %, e 3 % em regime de tributação privilegiada
«A taxa do imposto é fixada em 1 %» (art. 11.º n.º 1). A taxa sobe a 3 %, «não se aplicando qualquer isenção ou redução», logo que o alienante ou o adquirente beneficiem de um regime de tributação privilegiada — «tal como definido no Código Geral Tributário» (n.º 2). O Código remete, assim, para o Código Geral Tributário sem lhe fixar o conteúdo.
As isenções previstas no código
Estão isentos (art. 6.º n.º 1): o Estado e as autarquias locais (al. a); os prédios classificados como monumentos nacionais ou imóveis de interesse público (al. b); as aquisições por instituições de crédito por dação em cumprimento ou em processo de execução, falência ou insolvência, para realizar créditos de empréstimos ou garantias (al. c). A dação exige mais de um ano entre o primeiro incumprimento e o recurso a ela, sem relações especiais entre credor e devedor (n.º 4). As autarquias locais podem conceder uma isenção, mediante proposta aprovada pela assembleia municipal (n.º 2); mantêm-se os benefícios de diplomas especiais e de convenções internacionais (n.º 3).
O facto gerador e o momento da liquidação
«A obrigação tributária constitui-se no momento em que ocorrer a transmissão ou em que se verificar um qualquer dos fatos a que se refere o artigo 2º» (art. 5.º n.º 1). A liquidação precede o ato: «A liquidação do imposto precede o ato ou facto translativo dos bens» (art. 15.º n.º 1), salvo pagamento posterior. Na promessa cessível, na cessão de posição e na procuração, ocorre logo após a sua celebração (n.º 2). Se o valor definitivo diferir da base utilizada, há liquidação adicional ou reembolso; há anulação quando o adquirente obtém redução de taxa ou isenção (n.º 3).
Declarar e pagar: onde, quando, como
A liquidação é de iniciativa dos interessados: declaração de modelo oficial, preenchida e entregue no serviço fiscal municipal da situação do bem ou por via eletrónica (art. 12.º n.º 1); é também exigida antes do ato em caso de isenção (n.º 2). O seu conteúdo consta do art. 13.º (identificação dos imóveis, valores, indicação de um ato do n.º 3 do art. 2.º). O pagamento: «no próprio dia da liquidação ou até ao terceiro dia útil seguinte», sob pena de a transmissão ficar sem efeito (art. 26.º n.º 1); trinta dias nos casos judiciais (n.º 2). A prova resulta da declaração do art. 12.º acompanhada do comprovativo da cobrança (art. 27.º). A prescrição rege-se pelo Código Geral Tributário (art. 28.º).
O notário e o registo: dois trincos fiscais
O notário não pode instrumentar «sem que lhes seja apresentado o extrato da declaração referida no artigo 12º acompanhado do correspondente comprovativo da cobrança» (art. 33.º n.º 1); em caso de isenção, anota e arquiva o documento (n.º 2). Transmite aos serviços fiscais, no último dia dos meses de abril, julho, outubro e janeiro, a relação do trimestre anterior (n.º 3), e é solidariamente responsável se não tiver exigido o comprovativo (n.º 4). No registo: «Nenhum facto, ato ou negócio jurídico relativo a bens imóveis sujeitos a registo, pode ser definitivamente registado sem que se mostre pago o imposto» (art. 34.º).
Casos especiais que o código resolve
- Divisões, partilhas, vendas judiciais: os instrumentos legais servem de base à liquidação (art. 16.º).
- Direito de preferência exercido em juízo: o imposto liquidado ao preferente é reembolsado (art. 17.º).
- Pessoa a nomear: declaração escrita que identifique o terceiro no prazo de quinze dias (art. 18.º n.º 1).
- Quota hereditária: cálculo sobre o valor dos bens, corrigido logo que a quota seja conhecida (art. 19.º).
- Prédio omisso: liquidação sobre o valor tributável, corrigida oficiosamente (art. 20.º).
- Parte de prédio ou fração cadastral: discriminação posterior, a expensas da Câmara Municipal (art. 21.º).
- Mudança de possuidores: títulos a apresentar nos trinta dias; liquidação nos cinco dias (art. 22.º).
- Valor excessivo: pedido de avaliação ao abrigo do Código do IPI antes do ato (art. 23.º).
Um ato que não se realiza: anulação e reembolso
Se o ato translativo pelo qual se pagou o imposto não se realizar no prazo de dois anos, «fica sem efeito a liquidação» (art. 15.º n.º 4). A anulação pode ser pedida a todo o momento (art. 30.º) e dá lugar a reembolso (art. 31.º). Os secretários judiciais transmitem aos serviços fiscais, até ao 15 do mês seguinte, as transações que operem transmissões sujeitas a imposto (art. 32.º).
ITI, IPI, IRPS: três impostos a não confundir
- ITI — imposto pontual de transmissão, devido pelo adquirente (art. 1.º, art. 4.º): o objeto deste guia.
- IPI — imposto anual de detenção; o Código do ITI remete para ele quanto ao conceito de prédio (art. 1.º n.º 2) e à avaliação (art. 9.º).
- IRPS categoria E — tributa o rendimento do vendedor; lógica diferente da do ITI.
Os Códigos do IPI e do ITI substituíram o regime revogado pela Lei n.º 55/X/2025. Para o detalhe, ver os guias ligados no fim.
O que um adquirente deve verificar antes de assinar
- Quem é o sujeito passivo — em regra o adquirente (art. 4.º).
- A natureza da operação: uma promessa simples não é tributada, salvo tradição ou fruição a favor do promitente-adquirente (art. 2.º n.º 2 al. a)).
- As cláusulas de cessão, procuração irrevogável e substabelecimento, expressamente previstas (art. 2.º n.º 3).
- A taxa: 1 %, ou 3 % em regime de tributação privilegiada (art. 11.º).
- O valor considerado: o valor tributável, completado pelas partes integrantes (art. 7.º).
- As isenções possíveis (art. 6.º).
- O calendário: declaração antes do ato, pagamento no dia da liquidação ou até ao terceiro dia útil seguinte (art. 26.º).
- A prova do pagamento: sem ela, nem o notário nem o registo avançam (arts 33.º e 34.º).
Perguntas frequentes
Antes de se comprometer
Para situar o ITI no custo global de uma aquisição, o imposto anual de detenção, a saída e o IRPS categoria E, ou o efeito do registo, consulte os guias abaixo.
Este artigo descreve o regime constante do Boletim Oficial n.º 46, I Série, de 06-06-2025 (Lei n.º 54/X/2025, que aprova o Código do ITI). Não foi pesquisada qualquer alteração posterior a essa publicação, e este texto não constitui aconselhamento fiscal: para a sua situação concreta, consulte um profissional.