Introduction
Le Cap-Vert attire les acquéreurs étrangers en quête d'une seconde résidence, et les agences promettent souvent une « résidence permanente » dès 80 000 €. La réalité juridique est plus étroite. Le dispositif existe : son nom officiel est Green Card, créé par la Lei n.º 30/IX/2018, publiée au Boletim Oficial n.º 23, I Série, du 23 avril 2018, puis réglementé par le Decreto-Regulamentar n.º 1/2020 et complété par deux portarias du 30 décembre 2021. Ce n'est pas un « Golden Visa » : la loi cap-verdienne ne le présente pas ainsi. Ce qui suit est une information générale, qui ne remplace ni un avocat ni le dossier officiel de la Casa do Cidadão.
Ce que le Green Card est réellement
L'article 1.º crée un statut différencié pour le titulaire d'une seconde résidence, par l'émission du Green Card, afin de promouvoir l'économie et le secteur immobilier. L'article 2.º n.º 2 décrit une carte personnalisée, sécurisée et intransmissible : elle est liée à une personne identifiée, non à un immeuble, et ne se vend pas. L'article 4.º en tire l'effet juridique : le Green Card confère une autorisation de résidence permanente, dans les limites et aux fins exclusives prévues par la loi. Ce n'est donc pas un droit absolu, mais un statut conditionné au maintien de la situation qui l'a justifié.
Les deux seuils légaux
L'article 3.º fixe deux seuils, et le choix entre eux dépend de la commune du bien, non de la nationalité de l'acheteur : le critère est le produit intérieur brut par habitant, comparé à la moyenne nationale. Dans une commune sous la moyenne nationale, le seuil est de 80 000 €, soit 8 821 200$00 ; dans une commune à la moyenne ou au-dessus, il monte à 120 000 €, soit 13 231 800$00. La loi donne les deux montants, en euros et en escudos. À défaut de PIB communal, l'article 3.º alinéa c) retient le PIB par habitant de l'île.
La condition de « seconde résidence » et ce qu'elle implique
La loi vise un patrimoine bâti ou en construction, acquis pour résidence : le bien doit servir de résidence au demandeur. Sur un point qui surprend, le texte ne fixe aucune durée minimale de séjour physique pour conserver le Green Card. Ce qu'il exige, c'est le maintien de la propriété, et il prévoit expressément que l'aliénation du bien figure parmi les motifs de perte de la carte. Cette absence de séjour minimal ne dispense pas de l'exigence d'un visa valide ou d'une présence légale (art. 7.º n.º 2 al. c).
L'origine des fonds : un contrôle central
L'article 7.º n.º 2 alinéa a) exige la preuve que le bien a été acquis avec des fonds transférés de l'étranger, aux montants minimaux, vers une banque établie au Cap-Vert. Ce n'est pas seulement le montant qui compte, mais le chemin : l'argent doit avoir été transféré puis déposé auprès d'un établissement financier cap-verdien. La liste officielle reprend cette exigence sous deux formes complémentaires : une déclaration de l'établissement financier attestant le transfert effectif des capitaux, et un extrait bancaire prouvant le dépôt. Les pièces exigées supposent un transfert bancaire documenté ; prévoyez un virement traçable.
La propriété doit être libre de charges
L'article 7.º n.º 2 alinéa b) exige la preuve de la propriété libre de charges, établie par la certidão matricial et la certidão predial, les deux documents d'état du bien exigés par la loi. Les deux sont requises, et toutes deux doivent être à jour. La liste de la Casa do Cidadão demande une certidão de registo predial actualisée mentionnant l'acquisition ou la promesse de vente au profit du demandeur, et une certidão de inscrição matricial ou CIP actualisée. Si le bien est en construction, l'article 7.º n.º 2 alinéa d) ajoute le contrat de travaux ; le registre foncier est détaillé dans notre guide sur le registre foncier au Cap-Vert.
Où déposer : la Casa do Cidadão comme guichet unique
Le Decreto-Regulamentar n.º 1/2020, en vigueur depuis le 8 janvier 2020, désigne à son article 1.º l'entité qui fait office de guichet unique, et l'article 3.º n.º 1 la nomme : la Casa do Cidadão, chargée de recevoir la demande, le renouvellement et le regroupement familial. Le même article, au n.º 2, ajoute qu'elle doit centraliser les capacités et assurer les canaux d'accueil présentiel et électronique. L'article 4.º précise que la demande est présentée aux guichets situés sur le territoire cap-verdien ; les textes lus ne mentionnent pas de dépôt consulaire. L'article 7.º n.º 3 prévoit que les communes et les conservatoires du registre civil adoptent des procédures d'accueil personnalisé et prioritaire ; aucun délai maximal de décision ne figure toutefois dans les textes consultés.
La liste de documents à préparer
Le formulaire officiel F.006.02, publié par la Casa do Cidadão, énumère les pièces à réunir : identité, casier judiciaire, santé, acquisition, origine des fonds et état foncier.
- Un document de voyage valide, permettant d'entrer et de sortir du territoire.
- Un certificat de casier judiciaire, ou équivalent, du pays de nationalité et du pays de résidence habituelle lorsque celle-ci a duré au moins six mois, traduit en portugais et légalisé par les services consulaires cap-verdiens, l'original papier étant remis lors de la demande.
- Un certificat de casier judiciaire du Cap-Vert, si le demandeur a vécu au Cap-Vert au moins six mois avant la demande, également en original.
- Une attestation de santé, ou équivalent, et un certificat international de vaccination.
- Un document attestant l'acquisition du bien ou la promesse de vente, libre de charges.
- Une déclaration d'un établissement financier établi au Cap-Vert attestant le transfert effectif des capitaux destinés à l'acquisition.
- Un extrait bancaire prouvant le dépôt du montant sur le compte.
- Une certidão de registo predial actualisée mentionnant l'acquisition ou la promesse de vente au profit du demandeur.
- Une certidão de inscrição matricial ou CIP actualisée.
- Le contrat de travaux, si le bien est en construction.
- En cas de tutelle ou de curatelle, le document justifiant cette qualité.
Les traductions et légalisations consulaires doivent être anticipées, car elles dépendent de services extérieurs au Cap-Vert. Les originaux papier sont exigés au dépôt, ce qui suppose souvent une remise en personne ou une procuration correctement établie, comme l'explique notre guide sur l'achat immobilier à distance avec procuration.
Les frais officiels
Le formulaire de la Casa do Cidadão indique un paiement total de 6 400$00, décomposé en 5 000$00 pour l'autorisation de résidence et 1 400$00 pour le titre de résidence, ce montant étant cité comme relevant de l'article 6.º du Decreto-Regulamentar n.º 1/2020. Ce montant ne couvre ni l'achat, ni les frais de notaire, ni l'ITI, ni les honoraires, ni les frais bancaires de transfert ; notre guide sur les frais d'achat immobilier au Cap-Vert expose cette grille. Les portarias du 30 décembre 2021 complètent le cadre : la Portaria Conjunta n.º 61/2021 fixe le régime des taxes d'émission, de substitution, de regroupement familial et de remise du titre, ainsi que le modèle du formulaire, et la Portaria n.º 62/2021 approuve le modèle du Green Card avec ses exigences de sécurité.
Le déroulement de la demande
L'article 5.º n.º 1 du règlement prévoit que la demande est formulée en personne, avec confirmation des données biographiques du passeport ou d'un autre document d'identification, ce qui vérifie que celui qui dépose est bien la personne au nom de qui le dossier est constitué. À la réception, la DEF contrôle la conformité aux conditions de la Lei n.º 30/IX/2018 avant de décider l'attribution, et l'article 7.º n.º 1 de la Lei n.º 30/IX/2018 lui confie l'émission du Green Card. Un protocole entre l'unité de gestion de la Casa do Cidadão et la DEF assure les conditions de sécurité et la célérité de la délivrance (article 32.º). Les textes lus ne fixent aucun délai maximal de décision.
Durée, renouvellement et famille
Le Green Card n'est pas un titre viager : l'article 5.º n.º 2 prévoit son renouvellement tous les cinq ans, ou en cas de changement des données d'identification, et l'article 8.º précise le rythme, tous les cinq ans puis pour dix ans à partir du deuxième renouvellement. Le renouvellement est subordonné au maintien de la propriété ; l'aliénation du bien est un motif de perte du titre. Le statut s'étend à la famille : les membres de la famille bénéficient de l'extension prévue à l'article 5.º n.º 1, qui couvre le conjoint ou le partenaire de fait judiciairement reconnu dans son pays d'origine, les mineurs de moins de 14 ans et les dépendants à charge.
Les avantages fiscaux tels qu'écrits — et ce qui a changé en 2026
L'article 6.º de la Lei n.º 30/IX/2018 accorde des avantages concrets, mais limités et conditionnés. Le patrimoine acquis au titre de la loi est exonéré d'IUP lors de la transmission et de la transmission par décès, avec une réduction de 50 % de l'IUP dû pendant les dix années suivantes, sur délibération de l'Assemblée municipale de la commune du bien. Pour un retraité dont les revenus de pension n'ont pas été générés au Cap-Vert, ces revenus sont exonérés au titre du CIRPS. La réduction de 50 % n'est pas automatique, et l'exonération porte sur des événements définis, non sur toute la fiscalité.
La réforme de 2025 modifie toutefois le cadre. La Lei n.º 55/X/2025 a révoqué, à l'entrée en vigueur des Codes de l'IPI et de l'ITI, la Lei n.º 79/V/98 du 7 décembre, qui instituait l'imposto único sobre o património (IUP), ainsi que le Decreto-Lei n.º 18/99 du 26 avril (art. 6.º). Le Code de l'ITI, approuvé par la Lei n.º 54/X/2025, est entré en vigueur le 1er janvier 2026 (art. 4.º). Or la liste d'exonérations de son article 6.º vise l'État, les collectivités locales, les biens classés monuments nationaux ou d'intérêt public, ainsi que les acquisitions par des institutions de crédit par dação em cumprimento ou en procédure d'exécution, faillite ou insolvabilité ; elle ne mentionne pas les titulaires de Green Card. Le Code fixe le taux à 1 %, porté à 3 % en régime de fiscalité privilégiée (art. 11.º).
L'avantage écrit en 2018 reposait donc sur un impôt qui a été supprimé. Il est faux d'affirmer que les titulaires de Green Card bénéficient d'une exonération totale, et tout aussi faux de dire qu'ils ont tout perdu. Les textes consultés ne permettent pas de répondre avec certitude à la manière dont les avantages de l'article 6.º s'articulent aujourd'hui avec le Code de l'ITI ; un professionnel doit confirmer le traitement applicable. Les mécanismes de l'ITI et de l'IPI sont expliqués dans nos guides dédiés.
Refus, perte et usage frauduleux
L'article 9.º n.º 1 énumère les motifs de refus : condamnation au Cap-Vert ou à l'étranger à une peine d'au moins deux ans, recherche internationale, fuite de la justice, indices forts de blanchiment de capitaux et d'appartenance à des réseaux criminels, groupes radicaux ou extrémistes, personnes auxquelles le visa doit légalement être refusé, refus antérieur pour des motifs d'ordre public, de sécurité ou de santé publiques. L'article 9.º n.º 2 ajoute les causes de perte du titre : la survenance, après l'émission, des circonstances qui auraient justifié un refus, l'usage frauduleux, et l'aliénation du bien à l'origine de l'acquisition. La DEF sollicite la Police nationale et la Police judiciaire, notamment via Interpol (article 9.º n.º 3), et l'article 10.º n.º 1 attribue le retrait aux tribunaux, sur initiative du Ministère public, et à la DEF, d'office ou sur demande. L'article 11.º n.º 1 sanctionne l'usage frauduleux par la perte du titre, les sanctions pénales applicables et une amende de 5 000 000$00 à 15 000 000$00.
Green Card ou résidence temporaire par activité d'investissement ?
La page e-Residencia, éditée par la DEF et la Police nationale, cite parmi les autorisations de résidence temporaire celle de « Actividade de investimento ou actividade económica relevante » : une autorisation accordée aux étrangers pour l'exercice d'une activité d'investissement ou d'une activité économique pertinente. Selon l'Alta Autoridade para a Imigração, elle est valable deux ans à compter de l'émission et renouvelable par périodes successives de deux ans. La différence avec le Green Card est structurelle : la résidence temporaire par investissement répond à une logique d'activité économique, tandis que le Green Card répond à une logique de détention immobilière et confère, au titre de l'article 4.º, une autorisation de résidence permanente. Un détail mérite d'être signalé : la liste des catégories de résidence permanente publiée en ligne mentionne le titulaire d'une autorisation de résidence temporaire depuis au moins cinq ans et l'étranger retraité, mais pas le Green Card comme catégorie distincte. Cela ne retire pas sa force juridique — l'article 7.º n.º 4 dispose que son obtention est une condition suffisante pour la résidence permanente.
Liste de vérification finale avant de s'engager
Avant de signer une promesse de vente, il est utile de reprendre les points dans l'ordre. Cette liste condense ce que les textes exigent ; elle ne remplace pas l'analyse d'un professionnel.
- Vérifier la commune du bien et sa position par rapport à la moyenne nationale du PIB par habitant, pour savoir si le seuil est de 80 000 ou de 120 000 €.
- Confirmer que le bien est bâti ou en construction et destiné à la résidence.
- Organiser le transfert des fonds depuis l'étranger vers une banque établie au Cap-Vert et conserver toutes les preuves bancaires.
- Obtenir les certidões matricial et predial à jour et vérifier l'absence de charges.
- Si le bien est en construction, réunir le contrat de travaux.
- Préparer les certificats de casier judiciaire, les traductions et les légalisations consulaires.
- Réunir l'attestation de santé et le certificat international de vaccination.
- Confirmer la validité du visa ou la régularité du séjour au moment du dépôt.
- Prévoir les 6 400$00 de frais officiels, distincts des autres coûts de l'acquisition.
- Demander à un professionnel de confirmer le traitement fiscal actuel.
FAQ
Information générale. Ce texte décrit les dispositions de la Lei n.º 30/IX/2018 (Boletim Oficial n.º 23, I Série, 23 avril 2018), du Decreto-Regulamentar n.º 1/2020 (B.O. n.º 2, I Série, 7 janvier 2020), des Portarias n.º 61/2021 et 62/2021 du 30 décembre 2021, ainsi que de la Lei n.º 55/X/2025 et du Code de l'ITI. Il ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal et ne remplace pas l'analyse d'un avocat ou d'un expert-comptable. Pour découvrir les biens disponibles, consultez nos annonces immobilières au Cap-Vert.